Новостройки московской области на стадии котлована. Новостройки московской области на стадии котлована На уровне котлована продается квартира год

Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения недвижимости, слышал о возможности купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Насколько выгодна, рискованна и удобна такая сделка? Почему компании застройщики идут на такое? Давайте вместе попытаемся ответить на эти вопросы.

Столичный рынок первичной недвижимости готов предложить сотни вариантов самых разнообразных квартир в новостройках. Только вот цена за квадратный метр в Москве достаточно высока. Многие покупатели ищут альтернативные варианты в ближнем Подмосковье, другие, кому такой вариант не подходит, а бюджет весьма ограничен, изыскивают серые схемы приобретения, либо останавливаются на новостройках, которые находятся еще на стадии котлована.

Стадия котлована – начальный этап строительства после получения исходно-разрешительной документации.

Другая причина – новостройка в Москве настолько привлекательна для покупки, что стоит позаботиться о приобретении еще с самого начала, чтобы потом не было мучительно больно за все раскупленные квартиры. Чаще всего, это относится к сегменту элитных новостроек в исторических центрах Москвы.

Если посмотреть объективно, то девелоперам начинать продажи на ранней стадии строительства не выгодно, ведь в этот период цена на квартиры находится в своем нижнем ценовом диапазоне. И если застройщик имеет достаточное количество кредитных денег, то чаще всего начинает стройку собственными силами.

Почему компании-застройщики начинают продавать так рано

Так почему же некоторые из компаний разворачивают отдел продаж и начинают проявлять активность еще на этапе подписания документов (стадия котлована)? На то есть две причины. Во-первых, и на это стоит обратить особое внимание, - у застройщика просто нет необходимых средств для начала строительства. Этот факт должен стать тревожным звоночком для желающих заключить с компанией договор.

Для других компаний начало продаж новостроек в Москве на стадии котлована – это часть маркетинговой политики. Как правило, если жилой комплекс будет состоять из нескольких корпусов, то первый корпус начинают продавать сразу, а последующие уже на этапе возведения. Это делается для того, чтобы создать вокруг новостройки нужный фон, показать ликвидность объекта и заинтересованность в нем у людей. Да и будущие покупатели будут более лояльны, когда узнают, что часть квартир раскуплена еще на ранней стадии строительства. Такая стратегия предприятия не лишена смысла и зачастую оправдывает себя.

Для покупателя главное – отличить одно от другого и с достаточной долей серьезности изучить компанию:

В то или иное время данный тип сделки был более или менее популярен. В период до кризиса 2008 года приобретение жилья на этапе котлована было очень популярным. Люди смело приобретали недвижимость «на бумаге». Но внезапный кризис стал настоящим шоком: многие застройщики просто перестали отвечать по своим обязательствам и тысячи обманутых дольщиков начали долгие и изнурительные судебные разбирательства. Многие из них так и не смогли вернуть свои «кровные».

Дальше кризис миновал, а вот недоверие и боязнь людей осталась, что сказалось на спросе. Более того, люди стали менее охотно приобретать жилье и на стадии его возведения. И даже внесение определенных коррективов в закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ не мог помочь в этом. Просто должно было пройти время.

Какой вывод можно сделать, оперируя прошлым? Немаловажную роль в принятии решения должна играть экономическая ситуация в стране, а точнее ее макроэкономические факторы. Рынок первичной недвижимости тесно связан со многими отраслями экономики, в том числе и с банковской и, соответственно, изменения в экономическом климате страны отразятся на строительстве.

Поэтому, желая приобрести новостройку в Москве еще на стадии котлована, взвесьте все факторы и только потом принимайте решение.

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса - всего 3,7%.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в , важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована - индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при . Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш .

Дополнительная информация.

Новостройки на стадии котлована в 2016 году продолжают набирать обороты. Эксперты уже не первый раз прогнозируют, что такие дома будут наиболее популярными среди жителей области.

Ажиотаж покупателей за последние пять лет вызывало два вида домов: проекты на ранней стадии возведения и уже почти построенные здания. Очевидно, что многим приятнее видеть готовый дом и иметь уверенность в том, что там будет комфортно жить. Но цена на недвижимость не стоит на месте, и далеко не все могут позволить себе покупать готовое жильё.

Для некоторых становится выходом покупка квартиры или дома у предыдущих жильцов. Действительно, цена в данном случае ниже, но и больше вероятность, что неожиданно обнаружатся проблемы с инженерными коммуникациями и другие «подводные камни».

Как выглядят новостройки на стадиеи котлована?

Под «стадией котлована» обычно подразумевают один из двух вариантов. Это может быть покупка квартиры на этапе, когда строительство по факту ещё не начато, и квартиры существуют только на бумаге. Чтобы получить разрешение на продажу таких проектов, компания должна выиграть тендер, в результате которого застройщик получает право собственности или долгосрочной аренды земли для строительства. В этом случае квартиру купить можно за полцены, но риск увеличивается.

Есть и другой вариант, при котором на арендованную территорию уже завезли всё необходимое оборудование, вырыли непосредственно сам котлован и залили фундамент. Очевидно, что после всех этих операций застройщику невыгодно отказываться от своих обязательств, поэтому максимально возможная скидка составляет не более 40% от суммы.

Почему такая покупка имеет смысл?

Есть масса причин купить именно квартиру в Подмосковье на стадии котлована. Изначально люди замечают сниженную цену, что уже становится мотивацией для многих.

Кроме того, жить в городе нравится далеко не каждому человеку. Там шумно, пыльно и достаточно грязно для комфортного проживания. После того, как человек заводит семью, он начинает об этом задумываться. Большинство подмосковных районов имеет высокий показатель экологичности, там минимизировано количество вредных веществ, выбрасываемых в воздух заводами и другими предприятиями.

Образ жизни в пригороде имеет много преимуществ. Сейчас в Подмосковье есть все условия для существования: товары и услуги принципиально не отличаются от городского ассортимента. Вам не придётся искать подолгу продукцию любимого бренда, всё находится рядом.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости на стадии котлована?

Несколько лет назад, когда квартиры на стадии котлована были в новинку для жителей Московской области, был достаточно высокий риск нарваться на мошенников. Застройщики не выполняли свои обязательства, в некоторых случаях «представителя компании» невозможно было найти уже через неделю после того, как работа якобы должна была начаться.

Сейчас существует немало способов обезопасить себя, покупая стандартные и элитные новостройки в Подмосковье. В первую очередь эксперты настойчиво рекомендуют проверять всю необходимую документацию заранее. Оставьте себе время на размышления, уточните информацию о сроках заранее.

Немаловажен и тот факт, что строители могут выполнить свои обязательства, но сделать это некачественно. Чтобы предотвратить такой результат, стоит ознакомиться с максимальным количеством информации о застройщике. Изучите информацию на их сайте, посмотрите портфолио (у большинства успешных компаний примеры работ находятся в свободном доступе). Обратите внимание на отзывы людей, уже сотрудничавших с этим застройщиком. Это поможет узнать немало новых данных и полезных данных. Удачных приобретений!

Считается, что с момента закладки фундамента новостройки до сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры могут вырасти на треть и большинство покупателей рассматривают покупку жилья на ранних стадиях строительства. Однако суровая реальность и печальный опыт долгостроев вынуждают учитывать высокий риск такой покупки..

Кому нужны котлованы?

С точки зрения инвестиционной привлекательности квартиры на стадии котлована являются наиболее интересными из-за сравнительно низкой стоимости, соглашается Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group. Сегодня закон о долевом строительстве максимально направлен на снижение рисков сделок с недвижимостью на ранних этапах стройки. Однако не все застройщики открывают продажи квартир на начальных стадиях.

На этапе вывода на рынок проекты отличает минимальная цена входа для покупателя и максимальный ассортимент доступных планировок и типов квартир, рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development . Поэтому недвижимость на стадии котлована интересна как клиентам, подыскивающим жилье по наиболее выгодным ценам непосредственно для себя, так и инвесторам, приобретающим ее для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

Участие в долевом строительстве дома с самого старта продаж, когда объект находится на этапе котлована, пользуется спросом среди петербургских покупателей, считает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. На сегодняшний день это наиболее доступный способ приобретения квартиры. Так как за время строительного цикла - от забивки первых свай до сдачи дома - стоимость жилья может возрасти до 30%.

Mirland Development Corporation сейчас выводит в продажу 5 очередь ЖК «Триумф Парк». Цены за квадратный метр начинаются от 91 000 рублей. Четвертая очередь строительства уже почти готова, и стоимость квадратного метра за несколько месяцев до сдачи составляет уже 110 000 рублей.

Что брать?

Традиционно быстрее прочих дорожают наиболее ликвидные и востребованные рынком лоты, считает Алексей Бушуев. Речь идет о малогабаритных квартирах - студиях, однокомнатных юнитах и объектах формата «Евро-2». При этом опережающий рост стоимости также показывают квартиры, обладающие уникальными параметрами, связанными в том числе с видовыми характеристиками, локацией или расположением на высоких этажах.

« Быстрее дорожают студии и однокомнатные квартиры ввиду своей высокой ликвидности. Если мы говорим о классах, то бизнес-класс будет дорожать быстрее, чем эконом и комфорт»

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Рост цен наиболее очевиден по максимально ликвидным квартирам - для Санкт-Петербурга это однокомнатные квартиры и студии. Это своего рода индикатор ценовой политики, считает Наталья Кукушкина.

Пока наибольший прирост в цене в относительных величинах демонстрируют квартиры-студии и однокомнатные квартиры, недаром инвесторы часто приобретают именно эти типы квартир. Но если доля трехкомнатных квартир в общем предложении новостроек будет продолжать уменьшаться и возникнет дефицит такого предложения, то ситуация может поменяться, комментирует Арсений Васильев. Сравнивать цены в разных проектах или корпусах не совсем корректно, так как цена в каждом доме складывается из множества факторов, считает эксперт. Но, приобретая квартиру на момент вывода проекта в продажу, можно сэкономить от 300 000 рублей (это пример небольшой по площади студии).

Дорожают самые популярные квартиры, считает Елена Валуева. Это могут быть как однокомнатные квартиры с удачными планировками, так и трехкомнатные, если таких немного и они востребованы.

Есть ли риски?

При покупке квартиры на стадии котлована изначально следует проверить наличие всей необходимой разрешительной и проектной документации, свидетельства о праве собственности на земельный участок. Убедиться, что они оформлены в соответствии с требованиями 214-ФЗ, считает Алексей Бушуев. Оценить надежность девелопера можно на примере его последних объектов, обращая внимание на наличие недавно сданных очередей ЖК, возможные переносы сроков их ввода. Расширение земельного банка и запуск новых проектов, проходящих одновременно с завершением уже начатых, также говорит о долгосрочных планах компании на местном рынке. Косвенным подтверждением надежности проекта можно рассматривать его аккредитацию крупными банками, которые всегда детально просчитывают возможные риски.

В первую очередь необходимо определиться с целью приобретения данной квартиры - инвестиция или более выгодная покупка для себя, считает Анастасия Александрова. В любом случае нужно ответственно подойти к вопросу выбора застройщика (его корзина введенных в эксплуатацию объектов, соблюдение сроков строительства, качество домов). Необходимо убедиться в наличии всех соответствующих разрешений на строительство и прочей необходимой документации. Далее продумать следующее: для удачной инвестиции с целью получить прибыль от продажи после ввода дома в эксплуатацию необходимо обратить внимание на то, насколько эта квартира будет востребована, а с целью собственного проживания уже исходить из своих личных предпочтений.

Безусловно, покупка квартиры на начальной стадии сопряжена с определенными рисками. На этом этапе трудно оценить, какими темпами будут вестись работы, сдаст ли застройщик дом в обозначенный срок, комментирует Петр Буслов. Поэтому перед совершением сделки покупатель должен выбрать не только жилой комплекс, но и надежного застройщика, чтобы не стать жертвой долгостроя.

«Нужно обращать внимание на то, чтобы застройщик был надежный, продавал квартиры по 214-ФЗ и имел успешный опыт на рынке недвижимости»

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation

Покупая квартиру в новостройке, которая находится на стадии котлована, в первую очередь необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, соглашается Олег Пашин. Соблюдала ли компания сроки ввода объектов в эксплуатацию, были ли задержки. Чтобы избежать рисков, перед покупкой квартиры нужно посетить строительную площадку. Хорошо, если на стройке каждый день ведется активная работа, начинается забивка свай или возводятся первые этажи дома. Плохим сигналом будет частое отсутствие рабочих и спецтехники. Показателем для покупателя будет и то, как вел себя застройщик в кризисный период 2008-2009 годов, считает спикер. Если девелопер «замораживал» строительство домов, но продолжал привлекать средства дольщиков, это должно насторожить. Дополнительной гарантией для клиента является аккредитация новостройки в банках и наличие ипотеки. Это означает, что кредитные организации уже проверили деятельность застройщика, оценили стоимость и ликвидность возводимого жилья, а также все связанные с ним риски.

При этом, выбирая квартиру в проекте малознакомого девелопера, купить «кота в мешке» можно даже при соблюдении всех перечисленных мер предосторожности. В этом случае эксперты рекомендуют обращаться к специалистам, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам и рекомендовать наиболее безопасный проект.

Дата публикации 01 июня 2017

Новостройки Москвы на стадии котлована – выгодное предложение для инвестиционных вложений. На старте продаж стоимость квартир ниже по сравнению с жильём в построенных домах. По мере готовности объекта ценник растет вверх и может увеличиться на 30-50% от первоначального уровня.

Хотите приобрести недвижимость и сэкономить? Купить квартиру на котловане в Москве у застройщика. Строительство ЖК проходит возле социальных объектов, в экологически чистых районах с хорошей транспортной инфраструктурой. Востребованы предложения возле станций метро или рядом с парками в Западном, Северном и Северо-Западном АО.

Жилье в Москве на этапе котлована

Предложения класса «эконом» и «комфорт» в ЮЗАО и ЮАО привлекают людей, не имеющие достаточного бюджета, но которые хотят иметь московскую прописку. Студии, «однушки» и «двушки» разной площади - это популярное жилье в Москве на начальном этапе строительства. Многокомнатные лоты выбирают большие семейства с детьми.

Новостройки на нулевом цикле строительства - выгодные инвестиции в квартиры Москвы

Возведение жилых домов проводится по современным технологиям. Используются качественные стройматериалы. Здания оснащаются необходимыми коммуникациями. Можно вложиться в строительство квартиры в Москве на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи, что поможет заработать и увеличить капитал.