Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом? Способы управления многоквартирным домом Что такое непосредственное управление и какая от него польза

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир . Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе . Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

• Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
• Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
• Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
• Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
• В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек .

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

• Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
• Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
• Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

• За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
• Нет возможности участвовать в госпрограммах.
• Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
• Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Полезное видео

Репортаж с экспертом в области коммунального хозяйства: все «за» и «против» непосредственного управления МКД.

Законодательство

Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями . Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

• Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Они утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013.
• Также постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 под №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ.

Какие еще изменения произошли в законодательстве, которые могут коснуться вопросов по непосредственному управлению домом? Жильцы дома могут разместить средства, собранные на капитальный ремонт, на депозитном счете одного из банков .

В таком случае они смогут защитить финансы от инфляционных процессов, если работы по ремонту откладываются. Для голосования на общем собрании может прийти человек, не проживающий в доме, но имеющий доверенность от собственника квартиры. Доверенность должна быть заверена нотариусом или по месту работы.

И нужно помнить о том, что непосредственное управление выбрать можно для дома, по ФЗ № 255, в котором находится не больше 16 квартир.

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир , принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги .

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься :

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание . Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

И текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

• разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
• индивидуальные правила подсчета голосов;
• нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели :

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет , который будет выполнять определенные функции:

• подготавливать общие собрания;
• контролировать исполнение принятых решений;
• представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества :

1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков . Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий :

Чтобы заключить прямой договор , необходимо приготовить:

• протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
• протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
• технический паспорт дома;
• заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
• доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Все чаще и чаще мы слышим, что непосредственное (самостоятельное) управление жильцами своим многоквартирным домом в 2017 году – единственный правильный вариант организации комфортной жизни владельцев помещений в многоквартирном здании.

Но не стоит слепо верить громким агитациям, ведь как говориться, «доверяй, но проверяй». Самостоятельная организация жизнедеятельности жилого дома — важное решение и перед тем, как начинать агитировать соседей лучше трезво взвесить все за и против будущего мероприятия и обсудить волнующие вопросы с юристом и другими собственниками помещений в Вашем доме.

Вопрос серьёзный и лучше не гадать на кофейной гуще, а обратиться к опытным специалистам, которые помогут во всем разобраться и определиться с тем, как же форма управления может быть наилучшим образом реализована Вами и другими собственниками помещений в Вашем доме.

На нашем сайте Вы сможете не только круглосуточно задать волнующий Вас вопрос юристам-консультантам с помощью формы для чата в правом нижнем углу главной страницы, но и скачать договор управления многоквартирным домом или образец любого другого договора.

Действующее в области жилищных вопросов законодательство Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предоставляет возможность жильцам самостоятельно выбрать порядок администрирования своего многоквартирного дома из тех, которые прямо предусмотрены правовыми актами, действующими на федеральном уровне.

Если говорить о способах прямого домоуправления домом жильцами, то Жилищный кодекс России предусматривает следующие формы:

• непосредственное управление многоквартирным домом жильцами;
• управление многоквартирным домом, осуществляющееся посредством правления жилищного кооператива (еще называется – ЖК) или товарищества собственников такого жилья (краткое наименование – ТСЖ);
• передача прав по домоуправлению определенной организации или компании.

Для осуществления передачи прав и обязанностей в сфере администрирования домовладения от жильцов к управляющей организации, абсолютно все владельцы помещений должны подписать договор управления многоквартирным домом с избранной ими компанией.

Условия такого сотрудничества должны быть определены, согласованны и закреплены владельцами помещений в протоколе собрания. Форма заключения такого договора – простая письменная.

Этот договор должен содержать одинаковые условия для всех жильцов. Актуальное законодательство 2017 года так же предусматривает, что подошел конец срока действия такого договора, но ни одна из сторон не имеет намерения прекратить действие документа, договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

Так же, при заключении такого договора стоит учесть, что порядком, действующем в 2017 году, прямо предусмотрено, что выбранная управляющая компания обязана начать выполнять условия, прямо предусмотренные таким договором спустя месяц после его заключения, если сам договор управления многоквартирным домом прямо не устанавливает другой срок начала предоставления услуг.

К сожалению, на сегодняшний день не существует единого правильного ответа на вопрос какая форма и способ управления домом или домами в 2017 году лучшая. Ведь для того, чтоб принять решение по какому пути стоит пойти, необходимо учесть массу внешних и внутренних факторов. К тому же, часто, людям без юридического образования сложно оценить все риски и предугадать возможные масштабы бедствия неправильного выбора.

Как осуществлять домоуправление самостоятельно?

Если Вы, совместно с другими обладателями квартир приняли решение о том, что будете самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом, тогда стоит начать воплощение задуманного в жизнь.

Жилищный кодекс, действующий на территории Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предусматривает право владельцев квартир, избравших непосредственное управление многоквартирным домом пойти по одному из следующих путей:

• вместе с другими жильцами, решать административные вопросы, возникающие при самостоятельном домоуправлении и содержании всего имущества дома во время общих собраний жильцов;
• равномерно распределять обязанности, связанные с домоуправлением между всеми собственниками квартир в этом доме;
• уполномочить либо одного из жильцов дома, либо выбрать и уполномочить третье лицо на предоставление интересов жильцов дома и совершение действий от имени и в интересах всех собственников квартир в доме.

Если жильцы своим совместным решением определили одного из владельцев квартир уполномоченным представителем, тогда такой человек, по состоянию на 2017 год, может осуществлять управление многоквартирным домом без доверенности.

Полномочия такого представителя будут основываться на положениях протокола собрания собственников.

Если же выбор жителей пал на лицо не являющегося владельцем помещений в их многоквартирном доме, тогда такому представителю для реализации своих полномочий понадобится доверенность от жителей дома. Законодательством России, по состоянию на 2017 год, для такого рода доверенностей установлена простая письменная форма. Образец такой доверенности можно получить, отправив соответствующий запрос нашим специалистам.

Правовой аспект

Правовые акты, регламентирующие вопросы в жилищной сфере прямо указывают, что если жильцы принимают решение осуществлять самостоятельное домоуправление, тогда такие владельцы помещений должны заключить договора на оказание услуг по домоуправлению и содержанию дома и, при необходимости, заключать договора на выполнение ремонтных работ. Обычно, у обслуживающих организаций есть своя форма каждого договора, которая не подлежит изменению, за исключением ряда коммерческих условий (цена, срок и т.д.).

Стоит отметить, что для того, чтоб такие документы считались заключенными надлежащим образом, их должны подписать более половины жильцов дома.

Не стоит забывать о том, что помимо вышеуказанных договоров, каждый владелец помещений в доме, должен заключить следующие договоры:

• газоснабжения (в случае необходимости);
• водоснабжения (как горячего, так и холодного);
• водоотведения;
• отопления.

А стоит ли игра свеч?

С одной стороны, при непосредственном домоуправлении, жильцы будут осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом по своему усмотрению, и, что немаловажно, бесплатно. Скорее всего, такая форма управления будет способствовать уменьшению общей стоимости коммунальных услуг. Это бесспорно аргумент «за». Но этот аргумент будет иметь положительный вес только при полном согласии жильцов со всеми принципами совместного управления домом. Чаще всего, данная схема управления практически нереализуема в случае наличия большого количества собственников помещений в доме.

Следующая организационная проблема, с которой могут столкнуться жильцы, это поиск и выбор непосредственного управляющего. Чаще всего, жильцы не проявляют должной инициативности и не готовы брать на себя единоличное управление многоквартирным домом, а так же сопряженную с этим ответственность и груз организационных работ.

Более того, не стоит забывать, что крайне редко собственники помещений многоквартирного дома обладают совокупностью менеджерских навыков и практического опыта, необходимого для осуществления домоуправления.

Результатом привлечения управляющего без достаточной квалификации, может стать полное отсутствие планирования каких-либо ремонтных работ или работ по содержанию здания.

И плюс ко всему, в соответствии с актуальными на 2017 год положениями федерального законодательства, собственники квартир, которые реализуют прямое домоуправление, лишены права на привлечение денежных средств, необходимых для проведения ремонтных работ в своем доме из бюджетного фонда.

Положительные моменты домоуправления

В качестве положительной стороны непосредственного управления можно назвать прозрачность стоимости ресурсов и услуг, так как в такую стоимость не включены никакие дополнительные нужные и не очень услуги посредников. Но, 2017 год положил начало практике прямых платежей, которая подразумевает такую же прозрачность стоимость услуг, но не требует изменить способ управления многоквартирным домом.

И так, самостоятельное управление явно проигрывает управлению, которое могут предоставить профессиональные организации, в штате которых есть профессиональные и опытные сотрудники, а материально-техническая база обладает перечнем необходимой техники. Но, процветающая коррупция приводит к значительному и, порой, безосновательному увеличению цен на жилищно-коммунальные услуги, заставляет жильцов задуматься над альтернативными формами управления домом.

Но, к сожалению, жильцы, чаще всего не обладают необходимой материально-технической базой и опытом в этой сфере. Именно по этому, самостоятельное управление домом, чаще всего, эффективно решает только маленькие задачи и проблемы, связанные с содержанием дома.

И все же, быть или не быть непосредственному управлению многоквартирным домом, решать только Вам и Вашим соседям. Если Вы взвесили все за и против и понимаете, что среди собственников квартир есть инициативные, готовы принять на себя ответственность, люди и общество соседей по большинству вопросов имеет единое мнение, тогда — вперед! Смело отправляйтесь в плавание самостоятельного управления общедомовым имуществом! И да будет Вам попутный ветер!

Непосредственное управление многоквартирным домом – одна из форм выполнения управленческой деятельности всеми обладателями квартир в многоэтажках, характеризующаяся отказом от услуг управляющих компаний или создания товарищества собственников. Суть такой формы управления заключается в том, что жильцы сами решает текущие вопросы в отношении своего дома. Однако, как любая форма, самостоятельное управление имеет свои достоинства, нюансы и недостатки.

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

• создание комфортабельных условий;
• наведение чистоты;
• предупреждения порчи собственности;
• выполнение коммунальных функций и задач;
• восстановительные и ремонтные работы;
• соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

• через товарищество собственников недвижимости;
• посредством получения услуг от управляющих организаций;
• непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
4. Чердаки и крыши.
5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.

Варианты разрешения текущих проблем могут избираться только коллективным способом, с учетом пожеланий всех обладателей квартир. Собрания должны проводиться минимум один раз в год. Существуют варианты как очных (встречи) так и заочных (опрос) голосований.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

• вопросы разрешаются только коллективно ­– в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
• выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
• привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).

Положительные и отрицательные стороны

Если многоквартирное здание соответствует законодательным требованиям (максимум 30 жилищ), для него может быть выбрано самостоятельное управление владельцами квартир. Самостоятельное содержание дома имеет свои достоинства и подводные камни.

Положительные стороны самостоятельности собственников:

1. Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
2. Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
3. Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
4. Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

1. Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
2. Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
3. Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Порядок перехода на новую форму

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.

Процесс перехода сводится к прохождению трех стадий:

1. Инициативная группа – инициаторы перехода (один либо несколько обладателей квартир) на новую управленческую форму должны выполнить следующие задачи:

• подготовить план перевода и последующих действий;
• уведомить жильцов о намечающемся переводе дома;
• предоставить остальным владельцам информацию о планах;
• провести опрос на предмет согласия собственников на изменения;
• согласовать дату и место сбора владельцев.

Обычно группа инициаторов состоит от 3 до 5 собственников. Для группы нет необходимости в регистрации или какого-либо оформления. Ее главная функция – определить отношение проживающих к намечающимся переменам.

Приглашение на встречу владельцем можно разместить в подъезде, на информационной доске либо передать жильцам лично не позднее 3 дней до проведения мероприятия.

1. Встреча собственников ­– проводится для решения основных вопросов, касающихся МКД. К ним относятся:

• сам переход, есть ли в нем необходимость, заинтересованы ли собственники;
• кто из жильцов примет ответственность за управление;
• выбор председателя (главы) и Совета многоэтажки;
• вопросы, касающиеся оформления и условий соглашений с обслуживающими фирмами.

Первая встреча должна проводиться очным способом. На ней должны присутствовать более половины обладателей жилья. Объявляется причина сбора, затем происходит непосредственное голосование, итог которого, оформляется документально в протоколе.

Если собрать владельцев не удалось, можно провести процедуру заочного принятия решения. Для этого собственникам предоставляются бюллетени-опросники, на которых следует выразить свое отношение и переменам управленческой формы.

1. Оформление и подписание договоров с обслуживающей фирмой. Такую организацию нанимают собственники для выполнения деятельности по содержанию многоэтажки. Контракт подписывается самими владельцами или их доверенным.

Некоторые задачи по содержанию здания могут выполнять сами обладатели жилья. Однако такие функции как утилизация мусора, ремонт общедомовых конструкций должны исполняться компетентными службами.

Оформление договора

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

• решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
• личный документ представителя;
• доверенность;
• технические бумаги многоэтажки;
• иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.