Кем осуществляется согласование переустройства жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения. Виды, основание и порядок проведения. Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Каков порядок переустройства и перепланировки жилого помещения?

В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может включать установку бытовых электроплит вместо газовых; перенос нагревательных и сантехнических приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей и др.

Перепланировка может заключаться в переносе и разборке перегородок, переносе и устройстве дверных проемов; устройстве кухни, санузлов и других помещений; расширении жилой площади за счет других помещений. Перепланировка, которая может привести к ухудшению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.п., а также ухудшающая условия эксплуатации и проживания в квартире или доме, не допускается.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, осуществляющим такое согласование.

Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.

Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

Подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявителю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе.

Согласно пункту 4 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.

Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.

Согласно статье 27 Жилищного Кодекса РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:

При непредставлении определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;

Несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность (в соответствии со статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ - нарушение правил пользования жилыми помещениями) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не влечет угрозы их жизни и здоровью. После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.

материал предоставлен

прокуратурой Нижегородской области

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утверждённой Правительством РФ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма.

6) Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через при рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдаёт или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Предусмотренный ч. 5 ст. 26 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определённых ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) предоставление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировки – один месяц. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии – в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдаётся заявителю и направляется в БТИ. Комиссия в своём решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом для внесения этих изменений в соответствующий банк данных.

§7.3. Основания проведения переустройства и перепланировки

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в части 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.

Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством России. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством России;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в данный орган, который не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством России. Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если:

Не представлены определенные частью 2 статьи 26 ЖК РФ документы;

Документы представлены в ненадлежащий орган;

Проект переустройства или перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в части 2 статьи 26 ЖК РФ (перечень документов см. в § 7.2). Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться. Например, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления согласия всех членов семьи нанимателя в нотариальной форме или удостоверенного какими-либо органами (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 92).

Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления*(103). В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на заседаниях межведомственных комиссий административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда. Решение межведомственной комиссии района утверждает супрефект, решение межведомственной комиссии административного округа - префект, решение городской межведомственной комиссии - Комитет муниципального жилья.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ. Например, в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования:

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Например, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.