Долевая собственность. Опасности и проблемы. Какие существуют виды собственности квартиры? Что такое индивидуальная собственность на квартиру

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь - все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году - с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

• приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
• купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
• жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
• участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
• приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

• индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
• долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
• общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
• общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие - по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

Каждый владелец получает свидетельство, в котором указываются характеристики объекта и вид права, на основании которого происходит владение.

Основной вид владения объектом, предоставляющий максимальные полномочия – собственность.

В собственность допускается оформлять квартиры, комнаты и иные помещения, а так же – земельные участки.

Данный вид права возникает в результате имущественных сделок, в число которых входят:

Кроме этого, данное право может приобретаться путём или посредством . При регистрации определяется автономное структурное содержание объекта, закреплённое за владельцем, в числе которых могут быть:

• граждане;
• предприятия, организации и компании;
• региональные и государственные административные органы.

По завершении гражданско-правовой сделки, предоставляющей на недвижимость в виде договора о передаче имущественных прав, требуется регистрация такового и внесение в записи кадастрового учёта.

Только после её проведения, сделка вступает в юридическую силу, а договор становится неоспоримым прецедентом, разрешающим как владение, так и имущественное распоряжение купленным жильём или земельным участком (ЗУ).

На основании правоустанавливающей документации после регистрационной процедуры, владельцы участков или квартир, получают свидетельства о собственности, которые становятся правоудостоверяющим документом, констатирующим вид правовой ответственности в отношении к недвижимости.

Приватизация как форма имущественных отношений вступила в силу с возникновением норм нового земельного и жилищного законодательства, на фоне иных видов собственности, которые не допускали полноправного владения для граждан. Если советское законодательство, существовавшее до принятия Конституции РФ, признавало только государственную собственность, то в данное время любой объект правоспособен в отношении тех или иных категорий собственности.

Например, муниципальной или частной. Частная собственность, в свою очередь, разделяется на коммерческую (ООО, ОАО и т.п.), некоммерческую (НКО) и индивидуальную. Каждая из них требует кадастрового учёта.

Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимостью

Данные виды распоряжения привязаны к юридическим полномочиям владельца, которые передаются таковым в сторону доверенных лиц.

В их роли выступают юридические лица – предприятия и компании, распоряжающиеся не принадлежащим им имуществом, но переданным в их пользование. Иногда делегируются вещные права на земли, капитальные строения и иную недвижимость.

Термин «оперативное управление» возник во второй половине предшествующего столетия и изначально применялся в отношении недвижимого и иного имущества, принадлежащего государству, которое передавало его предприятиям и организациям для исполнения узких экономических задач. Эти полномочия сохранили изначальные правовые позиции, по сей день.

Отличаясь от оперативного управления, полномочие хозяйственного ведения приобретает расширенные функции в отношении к переданному имуществу.

Оперативное управление по преимуществу закрепилось:

• за учреждениями, состоящими на балансе государственного бюджета;
• казёнными предприятиями;
• предпринимателями;

Оно регулирует некоммерческое распоряжение недвижимостью как главный аспект деятельности. Но и допускает коммерческие виды деятельности как сопутствующие или ориентированные на достаточно узкие задачи. Хозяйственное ведение доступно широкому кругу коммерческих видов деятельности и регламентируется со стороны уполномоченных на распоряжение лиц.

При этом законный владелец имущества включается в число учредителей коммерческой организации и совместно с иными учредителями допускается к коммерческой деятельности, влияя на принятие ответственных решений. В его ведении – осуществление контроля над деятельностью компании и получаемой ею, финансовой прибылью.

В обоих случаях не допускается несанкционированное распоряжение недвижимостью, которое может заключаться в передаче прав или аренде.

Эти действия требуют согласия владельца. Регистрация делегирования полномочий требует не только кадастрового учёта, но и внесения сведений об оперативном управлении и хозяйственном ведении в ЕГРП (см. ).

Право на постоянное (бессрочное) пользование

Этот вид владения сложился в советском законодательстве, в отношении участков, выделенных для использования гражданам. После вступления в силу Закона о приватизации, начал реорганизовываться в собственность путём .

Лица, не приватизировавшие земельное недвижимое имущество, оставили за собой этот вид распоряжения, который ограничивает их полномочия. Например, земельные участки, могут использоваться постоянно, без ограничений, но распоряжение таковыми ограничено.

Они не допускаются:

• к участию в имущественных сделках;
• к включению в завещательные распоряжения;
• к передаче наследникам по закону.

С 2014 года предприятия и организации, владевшие землями на данном основании, перевели их на условия аренды, передав муниципалитетам, или приватизировали, в том числе – посредством выкупа по .

Не приватизированные земли находятся в собственности органов власти населённых пунктов.

На основании данного вида права государство по сей день передаёт массивы в ведение хозяйствующего субъекта, который распоряжается ими по усмотрению, исходя из интересов региона или населённого пункта. Этот прецедент вносится в кадастровые записи, учитывая принадлежность к законному владельцу – муниципалитету.

Ситуация меняется только тогда, когда ЗУ относится к категории земель поселений, а на участке . В данном случае, надел, следуя судьбе строения, которое является собственностью граждан, оформляется в качестве придомовой территории. Совместно с домом, надел участвует в имущественных сделках и наследственной передаче прав, допуская возможность его приватизации для приобретателей дома.

Право на пожизненно наследуемое владение

Применяется так же при использовании земель, выделенных в пользование гражданам советским законодательством. Сохранилось, наряду с постоянным пользованием, среди лиц, не приватизировавших наделы.

Ипотека требует обеспечения имущественной базы, которая выступает в роли залога, гарантирующего погашение долговых обязательств по полученному кредиту. В качестве , приобретённая на первичном или вторичном рынках недвижимости, оформленная в ипотеку.

Приобретатель составляет два договора, один из которых констатирует факт приобретения жилья, а другой – получение займа. После их заключения, обе сделки регистрируются. При этом квартира не переходит во владение покупателя полностью. Он вправе лишь использовать её по прямому назначению.

Имущественные сделки с такой недвижимостью не допускаются, что определяется договором кредитования.

Этот прецедент становится достоянием учётных сведений, что гарантирует кредитору соблюдение оговоренных условий и защиту имущественных прав.

Иногда обременение возникает на фоне передачи . При этом регистрации подлежит передача ценной бумаги. После погашения долга по кредиту, владелец недвижимости снимает обременение, и получает право имущественного распоряжения объектом, о чём так же вносятся соответствующие кадастровые сведения.

Обременение сервитутом по преимуществу возникает в отношении земель. Основанием является вещное право на объект, который требуется расположить на чужом земельном участке. Иногда потребность продиктована отсутствием прохода к собственному участку или от него в сторону проезжей части, водоёму и т.п.

Кроме такого сервитута, который устанавливается в частном порядке и допускает возмездных условий, допускается установление публичного сервитута. Он не предоставляет владельцу участка возмещения, так как устанавливается в интересах населённого пункта, решением муниципальных властей. Иногда приходится прибегать к судебному решению, допускающему как установление, так и отмену сервитута.

Обременение регистрируется после его установления и по окончании действия, в результате отмены. Сервитут не ограничивает владельца в имущественных позициях. Но данное обременение передаётся наряду с отчуждением владения ЗУ.

Всякий раз при переходе собственности или аренды, сервитут перерегистрируется в сторону нового владельца.

Для того чтобы зарегистрировать изменения, происшедшие в гражданских имущественных отношениях, физические и юридические лица обращаются в Росреестр (см. ).

Под таковым понимается система регистрационных действий, которые фактически проводятся в местном отделении государственного кадастра и картографии. В краевых и областных центрах открыты многофункциональные центры, где проводят как регистрационные действия с недвижимостью, так и сопутствующие им процедуры.

По преимуществу здесь же расположены:

• нотариальные и юридические консультации и конторы;
• терминалы для оплаты государственной пошлины;
• ксерокс для снятия ксерокопий с документации и т.п.

В случае перехода объекта или его части, требуется присутствие двух сторон. Каждая из них предоставляет документацию на недвижимость и гражданские паспорта. Отчуждатель вносит сведения о прекращении владения недвижимостью, а его преемник вступает во владение ею. То же касается обременения, когда владелец передаёт частично правоспособность кредитору или держателю сервитута.

Приём проводится по электронной очереди, по полученным в терминале талонам. Регистратор принимает . В расписке указывают цель обращения и перечень документации, оставленной для проведения кадастровых операций. Заявление составляет регистратор, а обратившиеся граждане скрепляют его своей подписью.

Оплата государственной пошлины, которая составляет для физических лиц 2 тысячи рублей, а для юридических – 22 тысячи, производится в терминале сбербанка или в любом из его отделений. Оплатить услугу требуется до обращения к регистратору, а квитанцию приложить к пакету документации.

Регистрация документации проводится по регламенту – 21 рабочий день.

Если документация будет подготовлена раньше, регистратор сообщает владельцу о завершении процесса по телефону, оставленному в качестве средства для обратной связи.

Граждане, проживающие за пределами областного или краевого центра, могут отправить пакет документации заказным письмом с уведомлением о получении и вложенной описью. В этом случае заявление придётся составлять самостоятельно, по образцу, представленному на официальном сайте Росреестра. В нём же следует сделать пометку о возвращении зарегистрированного договора тем же путём – почтовым отправлением.

Законы о правах на недвижимость

Регистрация прав на владение и распоряжение недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона, вступившего в юридическую силу 21.07.97, под № 122-ФЗ, принятым Государственной Думой и одобренным Советом Федерации.

Инициатива в её проведении принадлежит сторонам, которые не вступят в фактическое владение недвижимостью без внесения сведений в Росреестр.

Оформление в собственность определяется:

• статьёй 35 Конституции РФ;
• ч. 1, раздел 2 Гражданского кодекса.
• Иные виды юридических отношений закреплены:
• постоянное (бессрочное) пользование ЗУ – ст. 265-267 ГК (ч.1);
• пожизненно наследуемое владение ЗУ – ст. 268-272 ГК (ч.1);
• сервитут – ст. 274-277 ГК (ч.1).

Полномочия хозяйственного ведения и оперативного управления регламентируются главой 19 Гражданского кодекса. Некоторые нюансы санкционированы:

• статьёй 294 ГК РФ, в плане полномочий при хозяйственном ведении;
• статьёй 295 ГК, определяющей полномочия владельца в оперативном управлении;
• статьями 296, 297 ГК в отношении казённых предприятий;
• статьёй 298 ГК в отношении учреждений;
• статьёй 299 ГК, определяющей порядок перехода полномочий;
• статьёй 300 ГК, регулирующей переход недвижимости к иному уполномоченному лицу.

• | Печать |

Подробности Родительская категория: Жилищные споры Категория: Споры, связанные с выделением доли в квартире Просмотров: 27641

Жилище всегда представляло особую ценность в человеческом обществе. Дома и квартиры, как объекты недвижимого имущества, как правило составляют основной имущественный актив любой семьи любого человека. Как любой объект права собственности квартира может быть в собственности нескольких лиц. В большинстве случаев участниками общей собственности на квартиру являются члены одной семьи. Являясь объектом общей собственности квартира может быть в общей совместной или общей долевой собственности.

Совместная собственность на квартиру – это общая собственность на квартиру без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками.

В соответствии с действующим российским законодательством совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 Гражданского кодекса РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности на квартиру, участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Такие доли и не могут быть выделены в натуре и распоряжение этими долями самостоятельно в отрыве от всего имущества (квартиры) не представляется возможным.

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса РФ - распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение, пользование и распоряжение имуществом - квартирой, находящейся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников совместной собственности, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее не совершал.

При необходимости раздела имущества, выделения доли в квартире в натуре если один из собственников например хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Перевод квартиры из совместной собственности в долевую осуществляется путем принятия всеми собственниками соответствующего решения или если согласованного решения не достигнуто по решению суда.

Только после выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку.

Если выделение доли в квартире в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), собственник желающий получить свою долю имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку приватизация продлена до 1 марта 2017 года, вопрос о видах собственности для нанимателей социального жилья остается актуальным. Также при покупке недвижимости собственникам потребуется установить требуемый вид владения, поэтому знание возможных вариантов поможет принять грамотное решение и оптимально защитить интересы.

Виды собственности

Существует две разновидности собственности: государственная или муниципальная и частная. Частное владение принадлежит физическим лицам, при этом может иметь несколько законных видов. Индивидуальное владение подразумевает одного владельца, общее право возникает, когда неделимым объектом недвижимости владеют несколько человек.

На практике при передаче муниципальной недвижимости по программе приватизации квартиросъемщики оформляют жилплощадь в совместную собственность, не выделяя доли проживающих. Долевое владение, подразумевающее определение каждому собственнику своей части имущества, возникает при дарении, наследовании или разделе квартиры.

Оформление в собственность доли квартиры может происходить при первичном получении свидетельства на право собственности или впоследствии, когда появляется необходимость.

Совместная собственность

Согласно ст.244 ГК РФ, совместная собственность без выделения долей может быть оформлена только в двух случаях. При приватизации квартиросъемщики солидарно принимают решение о том, какую форму владения им выбрать. Происходит выбор добровольно, при отсутствии официального отказа в участии или согласия получение бесплатного жилья невозможно. Только при наличии указания воли каждого жильца и определении формы получаемой собственности, подается заявление на заключение договора на приватизацию.

Вторым допустимым вариантом являются супружеские отношения. Только будучи в официальном браке граждане могут выбрать форму совместной собственности. Все остальные приобретатели обязаны выбрать различное долевое установление права каждого из них. При оформлении квартиры в совместную собственность доли владельцев считаются равными.

Таким является имущество супругов, приобретенное в браке и оформленное на одного из них. При этом продать, разделить, завещать или заложить квартиру можно исключительно с согласия второго владельца, то есть супруга. При разделе, потребуется заключить нотариальное соглашение или получить установку суда. Судебный или нотариальный документ будет являться основанием для переоформления права собственности на каждого из разведенных граждан.

Согласно ст.253 ГК РФ, оформленной в общую собственность квартирой распоряжаются все владельцы и используют ее для проживания без ограничений. Если потребовалось выделение доли, то после переоформления права собственности гражданин может лично распорядиться, но должен учитывать интересы других жильцов. Остальные владельцы долей имеют преимущественное право на покупку, только при их отказе можно продать свою часть третьим лицам.

Если выделить долю в натуре не представляется возможным, то заинтересованному владельцу выплачивается его доля в виде компенсации. Сделать это можно по согласованию с остальными проживающими или через судебное постановление.

Долевая собственность

Оформление квартиры в долевую собственность подразумевает наличие свидетельства на право собственности у каждого владельца части имущества. Закрепленные документами доли могут быть равными и различными по своей величине. Спорные моменты возникают при разделе недвижимости, когда требуется выделить долю. Чаще всего выделить часть неделимой квартиры не представляется возможным. Например, при выделении доли в частном доме потребуется предоставить каждому дольщику отдельный вход и независимые коммуникации.

В многоквартирном доме сделать подобное тем более не возможно. При отсутствии согласия между владельцами потребуется судебное рассмотрение. Суд может вынести постановление о продаже объекта и разделе стоимости, выплате компенсации отделяющемуся дольщику или установить правила проживания в квартире.

Оформление квартиры в долевую собственность часто требуется при вступлении в наследство. Наследникам приходится договариваться и определять преимущественное право проживания, что особо сложно при равенстве долей владения. Если объектом недвижимости владеют несколько человек и каждый выдвигает претензии по владению, то потребуется соглашение жильцов о пользовании жилплощадью.

Продажа третьим лицам доли возможна после отказа других владельцев долей, а дарение можно осуществить, не получая согласия граждан.

Если одним из собственников является ребенок, то на все сделки и операции с его долей требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Во все времена существовали споры и конфликты между людьми по поводу владения и использования материальных благ и услуг. Основа любой системы экономических отношений - это собственность. От того, какой наличествует вид собственности, зависит и характер обмена, потребление и распределение. При покупке квартиры или при обмене очень важно знать, о какой собственности идет речь. Какие виды собственности на квартиру существуют, рассмотрим далее. А также в чем их особенность.

Виды владения недвижимостью

Для начала выясним, что относится к недвижимости. Это объекты, место расположения которых нельзя изменить. Владелец пользуется своим правом распоряжаться имуществом по месту расположения недвижимости.

Существуют такие виды недвижимости:

• Государственная . Владельцем выступает государство или его субъекты.
• Коллективная . Собственником являются органы управления на местах.
• Частная . Полноправный хозяин - это физическое или юридическое лицо.

По законодательству РФ гражданин может иметь неограниченное количество объектов владения, также нет ограничения по их стоимости. Вся частная недвижимость должна быть зарегистрирована. На нее распространяется право неприкосновенности.

Виды собственности на квартиру

Собственником квартиры может выступать:

1. Государство или муниципалитет. То есть сюда относятся и муниципальные органы власти, комитеты по управлению государственным имуществом.
2. Частное лицо. Квартира принадлежит семье или одному физическому лицу. Частная недвижимость делится на:

• Индивидуальную.
• Коллективную.
• Долевую.
• Общую долевую и совместную.

Как приобретают жилье в частную собственность

Приобрести жилье можно несколькими способами:

Вид собственности при покупке квартиры имеет большое значение. Рассмотрим, что представляют собой совместная и долевая собственность и каковы их отличительные особенности.

Совместная собственность

Квартира, которую приобретают во время брака и оформляют на одного из супругов, так как собственник имущества может быть только один, по праву принадлежит обоим. В документах может быть не отмечена жена, дети. Но все имущество, нажитое в браке, считается общим и принадлежит обоим супругам на равных условиях.

Исключение может составлять положение, которое внесено в брачный контракт по предварительному решению обеих сторон. В нем указываются условия распоряжения квартирой независимо от того, кто сколько средств в нее вложил и когда она была приобретена. Брачный контракт можно заключить не только до вступления в брак, но и во время совместного проживания.

Совместная собственность - это владение территорией на равных правах и недопустимо проведение имущественных сделок без выделения долей. - при передаче из собственности одного лица другому потребуется обязательно установить долю каждого владельца.

Особенности продажи совместной собственности

Хочется отметить, что даже после того, как супруги развелись и квартиру не продали, права на недвижимость сохраняются. Как виды совместной собственности на квартиру влияют на продажу, рассмотрим далее.

Если один из бывших супругов захочет продать или обменять квартиру, ему понадобится согласие бывшего супруга.

Продавая квартиру, необходимо получить разрешение всех совладельцев. Если супруг не входит в их число, от него все равно необходимо дополнительное согласие.

При составлении договора купли-продажи сторонами являются:

• Собственники.
• Покупатель.
• Можно воспользоваться услугами доверенного лица, человек, который по доверенности имеет право представлять одну из сторон.

После составления договора необходимо обратиться в отдел кадастра и картографии для того, чтобы зарегистрировать сделку.

Доля в собственности на квартиру

Виды долевой собственности на квартиру:

• Долевая.
• Общая долевая.

При такой форме собственности доля каждого владельца квартиры определена. Это могут быть равные части или нет. Это бывает в том случае, если один из владельцев внес больший вклад при покупке или ремонте. Проведение ремонта, реконструкции, а также распоряжение имуществом должны происходить по взаимному согласию владельцев. Если такое согласие не достигнуто, оно выносится судом.

Доли в жилье могут быть реальными и идеальными. Реальная доля подразумевает раздельное жилье и отдельный вход. Соответственно, такое возможно только в частном доме. В случае с многоквартирным жильем доли могут быть лишь идеальными.

Очень часто тяжело выделить реальную или идеальную долю, так как есть несоответствие доходов, вложений и много других нюансов.

В случае если кто-то из собственников решит продать свою часть или подарить, он не сможет этого сделать без согласия других собственников. Дольщики имеют преимущество на покупку продаваемой части жилья постороннему человеку.

Подтверждение совместной собственности на квартиру

Прежде всего, должны быть следующие документы:

• Свидетельство о регистрации брака.
• Паспорта жены и мужа.
• Документы, подтверждающие рождение ребенка.
• Брачный контракт, если таковой имеется.

А также подтверждением служат:

• Свидетельство о собственности или ордер.
• Правоустанавливающие акты.
• Справки, договоры, квитанции.
• Выплата пая, если это участие в
• Внесение доли в капитал.
• Внесение вклада.

Все операции должны быть подтверждены документально.

Налоговый вычет

Согласно законодательству РФ, с 1 января 2014 года, если вы приобрели в 2014 году жилье в совместную собственность, то имеете право воспользоваться налоговым вычетом в размере фактических произведенных расходов на покупку жилья, но не более 2 000 000 рублей. Этим правом обладают все владельцы, независимо от вида собственности на квартиру.

3-НДФЛ (форма налоговой декларации) подается в налоговую инспекцию каждым собственником имущества, также должны прилагаться необходимые документы. А именно:

• Заявление налогоплательщика о разделении налогового вычета между совладельцами, если он решил воспользоваться таким правом.
• Обязательно указывается вид собственности квартиры в декларации. Это заявление не гарантирует выплату всем совладельцам и не является основанием для этого.

Для выплаты необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично совладельцу квартиры, при этом составив заявление и предоставив налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если же эти действия налогоплательщик не выполнил, считается, что он не воспользовался правом вычета.

Если по документам супруг является собственником квартиры, он может обратиться в налоговую инспекцию для получения вычета без уведомления второго супруга и не предоставлять заявление на распределение вычета. Второму же супругу понадобится предоставить заявление о распределении с согласованием со своей второй половинкой.

Приватизация квартиры

Виды собственности, подлежащие приватизации:

Приватизация - один из самых популярных способов приобретения жилья. По закону гражданин один раз имеет право участвовать в приватизации жилья.

Виды собственности на квартиру и условия, при которых приватизация невозможна:

• Жилье является служебным, то есть государственная собственность.
• Помещение общежития.
• Жилье находится в военном городке закрытого типа.
• Квартира находится в сельской местности и принадлежит фонду учреждений соцзащиты населения.
• Жилая площадь признана аварийной.

Если ребенок вырос в приватизированной квартире с оформленной на него частью, в дальнейшем при достижении им совершеннолетнего возраста он имеет право приватизировать другое жилье совершенно бесплатно, но один раз.

Человек, который воспользовался правом на приватизацию жилья, но потом отказался и вернул жилье государству, не имеет больше прав на бесплатную приватизацию.

Требования для приватизации жилья

Перед тем как приватизировать жилье:

• Все, кто прописан в квартире, должны дать свое письменное согласие.
• Отказывающиеся оформлять свои доли должны написать письменный отказ.
• Жилье не должно быть признано аварийным.

Ранее мы описали виды собственности на квартиру, которую можно приватизировать.

Тот, кто приватизирует жилье, имеет право делать это 1 раз.

Плюсы и минусы приватизации

Плюсы в приватизации следующие:

Квартиру можно:

• Сдавать в аренду.
• Завещать.
• Сдавать под залог.
• Продавать.
• Дарить.
• Так же прописать можно любого человека.
• Забрать приватизированную квартиру возможно только в судебном порядке, а деньги при этом возвращают хозяину.

Минусы приватизации заключаются в следующем:

• Оплачивается ежегодный налог на жилье. Он составляет 0.1-0.2% от стоимости квартиры. Налог определяет БТИ. В будущем планируется исходить от рыночной стоимости квартиры, это значительно увеличит сумму налога.
• за приватизированную квартиру выше, чем за государственную.

Особенности коммунального жилья

Какие различают виды собственности в коммунальной квартире? Она может быть:

• Индивидуальной - для каждой комнаты.
• Долевой.

Жилищный кодекс регулирует нормы регистрации в коммунальной квартире, согласно которому, прописаться на такой жилплощади можно только с согласия всех совладельцев. Также их разрешение необходимо для регистрации ваших членов семьи. Согласие не требуется только для регистрации собственных детей.

При продаже не требуется согласие жильцов, если на каждую комнату оформлено право собственности.

Если вся коммунальная квартира является собственностью совладельцев, то есть у каждого владельца - своя доля при продаже, необходимо разрешение каждого собственника. Однако хочется отметить, что завещать комнату в таком случае можно без согласия соседей.

Продать комнату в коммуналке постороннему человеку можно только после того, как остальные жильцы откажутся от ее покупки. Для соблюдения процедуры продажи необходимо отправить всем жильцам письма с уведомлением о цене и условиях продажи. Если желающих несколько, и вы не можете определиться в течение трех месяцев, они могут обратиться в суд и решить этот вопрос.

Сдавать в аренду комнату можно только с разрешения соседей.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Какими должны быть права собственности на квартиру, вид необходимых документов перечислим далее:

• Договор, заверенный нотариально, о купле-продаже, о дарении, об обмене или аренде.
• Свидетельство, заверенное нотариально, о праве наследования по завещанию, по закону.
• Свидетельство на часть квартиры, заверенное нотариально.
• Решение суда.
• Технический паспорт.
• Свидетельство о собственности.

Имея вышеперечисленные правоустанавливающие документы, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности, вы становитесь полноправным владельцем квартиры.

При приобретении жилья необходимо пользоваться услугами проверенных риелторских фирм. Желательно заниматься покупкой с помощью грамотного юриста, он поможет разобраться во всех вопросах и не позволит вам упустить важные моменты. Это обеспечит спокойную жизнь в новой квартире и исключит неприятные сюрпризы.