Ипотека рабство или шанс обзавестись собственным жильем. Ипотечное рабство: реальная история. Врагу не сдается

Ипотека – узаконенное финансовое рабство.

В развитии ипотечного рынка заинтересованы исключительно банки. Договоры ипотечного кредитования обуславливают огромные процентные ставки, которые оплачивать в современных реалиях всё сложнее. Наличие кредита удерживает человека на работе и заставляет держаться за свою должность. Господдержкой может воспользоваться далеко не каждый, а правительство, вместо регулирования жилищно-строительной сферы и обеспечения базового права граждан на жилье, занимается глобальными политическими проектами. Подавляющее число населения сегодня проживает в домах, построенных ещё при СССР. Необходимо в корне изменить градостроительную политику государства.

Высокие годовые ставки по ипотеке в условиях низкой платежеспособности населения.

Лишь граждане с высоким месячным заработком могут позволить себе взять квартиру в ипотеку. Теоретически, только 28% работоспособного населения может приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку на первичном рынке. На рынке вторичного жилья цифры ещё меньше - 13,2%.
Страны Европы выдают ипотечные кредиты под 1-4% годовых. В условии стабильно развивающейся экономики, высоких зарплатах граждан и их социальной защищённости, население смело берет кредиты на 10-15 лет. В России, в условиях кризиса, в начале 2016 года средние ставки по ипотеке упали до 12,1%. Кризисные явления в экономике и негативные макроэкономические явления становятся причинами нежелания населения брать жилье в ипотеку. При увольнении с рабочего места оплата ежемесячных взносов станет невозможной.
О том, что население не имеет средств на погашение ипотеки, свидетельствует увеличение числа просроченных платежей. На первое января 2016 года сумма просроченных ипотечных кредитов достигла своего максимума - 4,9% ВВП. За год просрочка по рублёвой ипотеке выросла на 42 млрд (39%), а с начала 2016 года - на 6,7%.

Подводные камни и скрытые платежи при оформлении договора ипотеки.

Высокая стоимость залога и будущие колебания его стоимости вынуждают банки требовать от заёмщиков страхования недвижимости. Это увеличивает расходы на ипотечное кредитование, как и услуги нотариуса. В договоре мелким шрифтом могут быть указаны дополнительные комиссионные платежи: за выдачу займа, за рассмотрение заявки, за выдачу и обслуживание банковской карты. Банк может потребовать у заёмщика страхования своей жизни, оплаты услуг оценщика. Дополнительную рассрочку платежей при смене заёмщиком места работы банки предоставляют крайне неохотно. Учреждения берут с клиентов деньги даже за рассмотрение заявки (в случае отказа в ипотеке этот платёж не возвращается). Некоторые банки ухитряются вписать в договор пункт, согласно которому финансовое учреждение может в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Залоговое имущество нельзя продавать, некоторые организации даже запрещают сдавать жильё в аренду или делать перепланировку новой квартиры, ведь это может повлиять на её рыночную стоимость.

Высокая стоимость приобретения жилья в ипотеку и жесткие требования к заемщику.

Перед началом ведения переговоров банки тщательно проверяют платёжеспособность заёмщика. Необходимо представить справку о доходах с места работы за последние месяцы, военный билет (юношам призывного возраста), указать дополнительные источники доходов. Некоторые учреждения требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже школьный аттестат и диплом об окончании учебного заведения. Учитываются не только доходы, но и возраст заёмщика, его кредитная история, срок работы в данной должности.
За все годы платежей покупатели недвижимости переплачивают 60-200% стоимости жилья. Переплату не перекрывает ни инфляция, ни увеличение рыночной стоимости жилища. Чем больше срок выплаты кредита и чем меньше ежемесячный платёж (то есть, чем лучше условия для заёмщика), тем больше переплатит покупатель.
До погашения кредита собственник не вправе совершать никаких юридических сделок с жильём без разрешения банка. Если же заёмщик не сможет выплачивать взносы, не успеет отсрочить платежи и продлить договор, ему придётся лишиться залогового имущества - квартиры.

Психологическое давление, которое порождает финансовая зависимость от банка.

Непрекращающиеся ежемесячные платежи и ощущение, что в случае просрочек банк может конфисковать жилье, оказывают серьёзное психологическое давление. Даже сравнительно небольшие, но регулярные взносы способны пошатнуть семейный бюджет. За 15-20 лет у семейной пары вырастут дети, будет близиться срок выхода на пенсию, а семейных сбережений из-за ипотеки не прибавится. Все "лучшие годы жизни" пара будет оплачивать свои квадратные метры. К тому же, от болезней и непредвиденных ситуаций не застрахован никто. Обусловленные договором платежи банк должен получать при любых условиях, что является для супругов не только финансовым, но и душевным бременем.

Предложить свой факт

Доводы банковских работников

Ипотека – единственная возможность приобрести собственное жильё в условиях нехватки финансов.

Заёмные средства позволяют въехать в новое жильё уже спустя несколько месяцев. При этом будущий владелец недвижимости подбирает программу кредитования, срок выплаты ссуды и размер ежемесячных платежей, исходя из своего финансового положения и дохода. Ежемесячные платежи по аренде наёмного жилья примерно соответствуют 0,5% его стоимости, регулярные выплаты по ипотеке в среднем равны 1% стоимости недвижимости. Однако после окончания срока погашения кредита квартира переходит в собственность жильца, что является главным преимуществом покупки жилья в ипотеку перед арендой тех же квадратных метров. При этом ставки аренды постоянно увеличиваются, а ипотечные платежи фиксированы.

Число выданных ипотечных кредитов неуклонно растёт.

Увеличение интереса россиян к ипотеке свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является пока единственным реальным шансом приобрести жилье, имея на руках всего 10-50% стоимости квартиры. Заёмные средства - единственный шанс для молодых семей, не имеющих связей и богатых родителей, приобрести недвижимость. В 2012 году число выданных кредитов на покупку жилья составило 691,7 тыс., в 2013 это число увеличилось до 825 тыс. В 2014 был зафиксирован пик спроса на недвижимость - банками было выдано 1012,8 тысяч кредитов на сумму 1 762 523 млрд рублей. В 2015 из-за падения рубля и снижения спроса на недвижимость число выданных кредитов упало до 691,9 тысяч, однако это связано с кризисом в экономике.

Приобретение квартиры в ипотеку выгодно в условиях инфляции.

Цены на недвижимость, как правило, привязаны к доллару. Обесценивание национальной валюты при условии внесения каждый месяц равных ипотечных взносов выгодно для покупателей. Изменение рыночной стоимости жилища не влияет на размер ежемесячных платежей. Подорожание недвижимости в долгосрочной перспективе делает покупку более выгодной инвестицией, что демонстрирует приведённый ниже график. Вкладывать сбережения в дома и квартиры выгодно - они всегда ликвидны.

Для покупки квартиры не нужно искать поручителей.

Чтобы прибрести недвижимость в ипотеку, не нужно искать поручителя. При отсутствии влиятельных знакомых заёмщик, находясь в поиске поручителя, может стать жертвой мошенников. Залогом возврата заимствованных средств является сам объект недвижимости. Несмотря на то, что квартира находится в залоговом обеспечении, покупатель становится полноправным хозяином квадратных метров. Здесь можно зарегистрировать себя и свою семью, производить ремонт и перепланировку (если это разрешит банк-кредитор).

Вот и исполнилось ровно 10 лет с того памятного момента, как меня угораздило пойти в банк и оформить кредит на квартиру. Насчет "угораздило" я, конечно, сгущаю краски, потому что о содеянном не жалею, во всяком случае, пока: возможности приобрести жилье напрямую у меня не было. А так, 30 процентов первый взнос и вот мы с женой развешиваем гравюры на стенах собственной квартиры. Не вполне, разумеется, собственной, потому что за нее еще платить и платить: и тело кредита, и проценты - 11,5 годовых (примерно в это же время товарищ в Литве взял кредит под 3 процента, но Калининград , как известно, не Литва). Иногда меня спрашивают, сколько еще платить? Я честно отвечу, не знаю. Несколько лет. Погружаться в эту арифметику у меня нет никакого желания. Зачем себя расстраивать?

Итак, февраль 2008 года. Экономика растет невиданными темпами, зарплата бежит вслед за экономикой и почти не отстает, мы с молодой женой рисуем грандиозные планы по созданию и развитию семейного гнездышка - короче, живи и радуйся. Выбираем квартиру, идем в банк, оформляем ипотечный кредит.

Ваш ежемесячный платеж составит примерно 33 тысячи рублей в месяц, - улыбается сотрудница ипотечного отдела. - Но вы не отчаивайтесь, платеж будет с годами уменьшаться.

А мы и не отчаиваемся - какие наши годы?! Тем более экономика-то растет, а зарплата вслед за экономикой. И у нас нет сомнений в том, что скоро нас ждет светлое будущее. Правда, сумма... Как-то великовата. До этого мы уже брали квартиру в кредит, и платеж был другим: 8 тысяч в месяц. Но квартира была маленькой, впереди, хочется недеяться, дети, поэтому пришлось всё срочно поменять.

Я не успел заметить, что ежемесячный платеж стал снижаться, потому что случилось страшное - мировой финансовый кризис. Ну, вы помните, наверное, "Леман Бразерс", обвалы рынков, все дела. Я смотрел новости и вначале посмеивался: не везет вам, ребята, в ваших Европах и Америках, то ли дело у нас в России : стабильность и ипотека по 11,5 процента на раз, два, три. Но к концу года и к нам налетели тучи. На работе объявили, что на повышение зарплат можно больше не рассчитывать, что экономика больше не растет, а, скорее, наоборот. Словом, "Леман Бразерс" докатился и до нашего маленького провинциального Калининграда. Что делать? Вариант был один: затянуть пояса и начинать больше работать. Какие наши годы? Тем более - вот сюрприз - вскоре после оформления кредита мы получили налоговый вычет: в первый год - тысяч восемьдесят. Три месяца о платежах можно было не думать. С годами, правда, этот вычет, точнее, его сумма практически сошла на нет, но все равно приятно получить десять тысяч. Тоже деньги.

Когда кризис уже бушевал, у нас на свет появился ребенок. Это счастье, вы понимаете, и его даже никакая ипотека и никакой кризис не могли омрачить. Просто пояса затянули туже, работать стали больше. А через несколько лет еще туже и больше, потому что нам очень захотелось, чтобы у нашего сына появилась сестричка. Но появился в итоге братик, что, конечно, тоже очень хорошо, хотя мама немножко расстроилась, когда узнала, что будет не девочка, а снова мальчик. В общем, два ребенка - это лучше, чем один, тем более, что на помощь в этой беспощадной войне с ипотекой к нам пришло государство: нам выделили материнский капитал и мы закрыли им часть кредита. Ежемесячный платеж резко уменьшился - процентов на пятьдесят. И это было здорово!

Но, увы, счастье было недолгим, потому что к тому времени в стране уже созрел еще один кризис. С мечтами о повышении зарплаты пришлось расстаться окончательно. Какое повышение, если в стране такое? Банки лопаются, рубль рухнул ниже плинтуса, валютные ипотечники на грани самоубийства... А я думаю, хорошо, что мы кредит брали не в евро, хотя тогда, в 2008 году, это было выгоднее. Но и с рублевыми кредитами, кажется, что-то не так. Еду как-то на работу, слушаю по радио очень интересную программу: там говорят, что из-за проблем с финансами банки могут увеличить ставки по уже выданным кредитам. Если это случится, думаю, тогда всё. Жена в декрете, двое детей...

Но ставки, к счастью, не повысили, острая фаза кризиса закончилась и потихонечку мы как-то выплыли из этих опасных вод. И вот уже на дворе 2018 год, мы готовимся поднять бокалы в честь десятилетнего юбилея, ипотека частично погашена. И к тому же тогда, давно, 10 лет назад, в банке нам не соврали: ежемесячный платеж за все это время действительно уменьшался. Он уменьшался, уменьшался, а недавно - раз и... нет, не исчез (такого не бывает), а снова вырос. Конечно, мы сильно расстроились и побежали в банк.

А что же вы хотели? - улыбается сотрудница кредитного отдела. - Средства материнского капитала иссякли. Теперь вы снова платите по полной.

И мы поняли, что поднимать бокалы рано. Тем более, что была еще одна печальная новость: средства материнского капитала пошли на выплату только процентов, а тело кредита все эти годы практически оставалось неизменным. Банк оказался очень хитрым банком. Настоящим банком!

Впрочем, переживем и это. Какие наши годы?

Не первый год россияне слушают рассказы о необходимости строительства , призванного улучшить уровень жизни нашего населения. И если комфортность – это, скорее, дело вкуса, то доступность – это вполне реальный показатель, говорящий о том, может ли тот или иной гражданин позволить себе квартиру. Тут возникает тупик: реальные доходы населения не растут, а жить где-то надо. Казалось бы, помочь должна ипотека, хотя бы на первичном рынке, ведь там жилье дешевле, но и она, как оказалось, доступна далеко не всем, выдается под высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20-30 лет будет двойной, или даже тройной. Вот это квартирка получается.

Спасает ипотечный рынок, похоже, только понимание россиянами, что – это единственный способ обзавестись собственным жильем, а дальше на рынке недвижимости будет только хуже, ведь цены уже сегодня имеют растущий тренд. Да и как жить, когда люди женятся, разводятся, дети рождаются – как ни крути, с любыми условиями смиришься, ведь крыша над головой нужна. Пускай, пока эта крыша только на этапе котлована, будет достроена только через год, а заселиться получится и того позже – все равно нужна.

Уверенными шагами вперед

Как уверяют участники рынка жилья, сегодня ипотека на первичном рынке перешла в стадию стабильного развития, и с каждым днем ипотечный рынок наполняется интересными предложениями банков. Активность на рынке проявляют и сами девелоперы, где теперь каждый из них, выпуская в продажу новый проект, старается аккредитовать его нескольких банках, чтобы дать потенциальным покупателям возможность получить ипотеку.

И это, похоже, дает определенные результаты. По информации министра регионального развития Виктора Басаргина, с начала 2011 года российские банки выдали 74,226 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более чем в 103,3 миллиарда рублей, что в 1,8 раз выше, чем в прошлом году в количественном выражении и в 2,1 раза - в объемах финансирования.

Директор департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель объясняет рост объемов ипотечного кредитования отменой дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья, увеличением сроков кредитов до 30 лет, снижением комиссии за рассмотрение заявок от заемщиков и тем, что подтвердить доходы они теперь могут как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка.

Кроме того, добавляет она, на настоящий момент средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в 2010 году. Эти данные коррелируются и с цифрами, имеющимися у Басаргина – министр регионального развития в конце июня заявил, что средневзвешенная ставка по кредитам составляет 12,4%.

Рабство, но добровольное

Впрочем, если взглянуть на ипотечный рынок со стороны заемщика, то картина получается не такая радужная. Как посчитали эксперты компании "Финэкспертиза", теоретически в нашей стране с использованием ипотеки купить хотя бы однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут 13,2% работающего населения, а на первичном рынке - почти 28%.

При этом за пять лет с 2006 года ипотеку взяли менее 1% всего населения России, то есть даже не каждый сотый. А почему так? Просто нет уверенности, что получится расплатиться за квартиру, что не потеряют источник дохода по причине увольнения с высокодоходного места работы, что не повторится мировой кризис и так далее, считают эксперты "Фосборн Хоум".

При этом, обращает внимание руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин, даже несмотря и на некоторое снижение ипотечных ставок, платить 8-14% годовых в рублях под силу далеко не всем.

"Сравните со ставками, например, в Европе – 1-4% годовых в евро для граждан Евросоюза, и это при более стабильной экономике и прогнозируемых доходах. В настоящий момент страновые риски России настолько велики, что даже банки с западным капиталом не могут выдавать кредиты по ставке много ниже существующей", - поясняет Владыкин.

Что же заставляет брать ипотеку? Артем, один из сотрудников РИА Новости, который недавно взял ипотеку на 15 лет, говорит, что его гораздо больше бы устраивал бы механизм ипотечного кредитования, если бы ставки были меньше – хотя бы 7-9%, но "куда деваться, жить где-то хочется".

"А дальше будет только хуже: инфляция растет, цены на все (продукты, услуги, недвижимость, нефть) растут, квартиры, которые год назад стоили меньше, стоят сейчас на 1-,1,5 миллиона дороже. Есть друзья, которые тоже взяли ипотеку, им тоже не нравится, но если хочется свое жилье – приходится мириться", - отмечает он.

"Ежемесячный платеж был примерно тот же, что и платеж за съем жилья. Сейчас с ипотекой живу уже пятый год", - добавляет он.

Кроме того, блоггер рассчитывает и на определенный выигрыш при покупке жилья по ипотеке.

"Я считаю, что ставки по ипотеке снизятся, спрос на жилье возрастет, соответственно, вырастут цены, и мои потери по банковскому проценту компенсируются рынком жилья. С первой квартирой я даже в плюс вышел, за четыре года удорожание по рынку превысило удорожание по кредиту", - надеется он.

С фактом, что с постепенным снижением ипотечной ставки будет расти и цена на недвижимость, причем рост стоимости квартир будет с лихвой компенсировать все платежи по кредиту, соглашается и Владыкин.

"У нас распространены такие клиенты, кто начинает свою инвестиционную деятельности с приобретения квартир на рынке строящегося жилья в кредит", - приводит пример эксперт.

Пользователь galavolomka в свою очередь поясняет, что половина ее офиса (вторая половина думает и планирует) взяли ипотеку, потому что у молодых людей в возрасте от 25 лет и дальше "шансов заработать и купить сразу квартиру без долговых ям, пап, мам, любовников, любовниц (нужное подчеркнуть) нет и не предвидеться".

"Ипотека – это добровольное рабство, надолго и за дорого, но за СВОЕ. Ипотека – это шанс жить так, как хочется и иметь право устанавливать свои правила и порядки, потому что ты на своей территории", - поясняет она.

С тем, что выбора при покупке квартиры у простых смертных нет, и им просто приходится брать ипотеку, согласна и пользователь meduniza.

"Конечно, купить выгодней жилье в той же Болгарии, но не все готовы уехать. Да, это кабала, но выбора, подчеркиваю, нет. Это просто обдираловка. Весь мир удивляется нашим ставкам и не понимает, как мы это выносим", - подчеркивает meduniza.

А вот пользователь dolbodrev, соглашаясь с несправедливостью условий ипотечного кредитования, надеется на то, дикость российской ипотеки будет нивелирована инфляцией.

"Радует только наша дикая инфляция, которая быстро сжирает суммы и, надеюсь, сожрет сумму нашего платежа, сделав его через тройку лет менее существенным. То есть, платеж-то останется, но вот зарплаты и цены будут уже сильно выше", - пишет он.

На докризисном уровне

Получается, что отношение к ипотеке не самое положительное, но безысходность заставляет людей соглашаться на условия банков. Кстати, по статистике пресс-секретаря компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, доля ипотечных сделок среди всех сделок по купле-продаже квартир в новостройках Москвы на сегодняшний день составляет в среднем 26%, а по отдельным проектам может доходить и до 35%.

Данные Хмель говорят, что доля ипотечных сделок в общем объеме покупок на рынке новостроек равна 30-35% в сегменте эконом-класса и не превышает 20% в бизнес-классе, где "солидные высокодоходные клиенты пока не желают рисковать". А ведь это докризисный уровень, вспоминает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова: по ее словам, до кризиса на долю ипотечных покупок в Москве приходилось 25-30% сделок.

При этом, добавляет Владыкин, есть объекты, где доля ипотечных покупок из-за того, что кредитные предложения максимально выгодны для клиента, доходят до 80%.

"Что касается Подмосковья, то раньше на долю ипотечных покупок приходилось до 40-50%, а сейчас выходят в среднем на 25-30%. Кроме того, в области стоимость квартир существенней ниже – стоимость однокомнатной квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в Москве начинается от 5-6 миллионов рублей, а в ближнем Подмосковье – 3-4 миллиона рублей, а значит, и кредитное бремя для покупателей не столь высоко", - поясняет Алиханова.

Молодеющие заемщики

Владыкин называет покупателей жилья на первичном рынке достаточно рисковыми гражданами, ведь они вынуждены ждать полгода - год до окончания строительства и оформления собственности на квартиру.

Лядов же рассказывает, что сегодня, как и полтора – два года назад, основными покупателями квартир с использованием ипотечного кредита являются семейные люди с высшим образованием.

"Что касается возраста ипотечных заемщиков, то тут наблюдается омоложение среднего заемщика, ведь снижение первоначального взноса сделало доступными заемные средства для семей без значительных накоплений. Кроме того, на погашение ипотечного кредита (как на погашение основного долга, так и на первоначальный взнос) есть возможность использования материнского капитала", - указывает Лядов.

Хмель приводит статистику, согласно которой большинство ипотечных заемщиков (59%) – это покупатели в возрасте 26-35 лет, причем среди них преобладают мужчины – 58%, а женщин 42%.

Изменилась за последнее время и сфера деятельности заемщиков. Отныне, утверждает Лядов, топ-менеджеров, сотрудников крупных коммерческих предприятий и государственных корпораций сменили ритейлеры и работники бюджетных организаций (здравоохранение, образование, госуправление).

Что касается предпочтений, продолжает Хмель, наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, где доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего числа ипотечных квартир, а доля трехкомнатных – 28%. В оставшиеся 34% входят однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.

Банки расширяют линейку спецпредложений

Как мы и говорили выше, предложение различных ипотечных программ в настоящий момент на рынке новостроек достаточно велико, ведь их стараются разработать и банки, и девелоперы.

Как уточняет Владыкин, кредит сейчас можно взять на срок до 50 лет, по большинству объектов первоначальный взнос требуется в размере от 20 до 30% от общей стоимости квартиры. Запросы же потенциальных заемщиков, делится наблюдениями эксперт, несколько другие: 90% клиентов предпочитают срок в диапазоне 10-15 лет, а первоначальный взнос – от 10%.

Алиханова приводит в пример реальные программы. Например, в Сбербанке, по ее словам, предлагают для покупателей программу "101010", где первоначальный взнос 10 %, процентная ставка 10% и количество лет - 10.

"ВТБ предлагает покупателям ипотечный кредит от 8,45% годовых. Максимальный размер кредита: до 80% от оценочной стоимости квартиры", - добавляет эксперт.

В свою очередь эксперты Фосборн Хоум констатируют, что сейчас одно из самых привлекательных предложений - продленная до сентября акция Сбербанка "8-8-8", где кредит выдается под 8% годовых, на 8 лет и с первоначальным взносом не менее 50%.

Есть свои специальные ипотечные предложения и у девелоперов. Например, как рассказывает руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова, в ее компании в рамках совместной программы с ВТБ 24 все объекты заранее аккредитованы банком, отсутствуют комиссия за рассмотрение заявки и за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также требование дополнительного обеспечения на период строительства.

Кроме того, по ипотеке на квартиры от "Дон-Строя" на весь период кредитования действует единая процентная ставка, без обычной надбавки на период до оформления права собственности. Как результат – на сегодняшний момент порядка 15% жилья компании реализуется с использованием ипотечного кредита, что, по словам Постоваловой, является достаточно большой долей для новостроек класса "бизнес" и выше.

Есть интересные ипотечные предложения и у "Главстроя". Генеральный директор компании ОАО "Главмосстрой-недвижимость" (риелтор "Главстроя") Татьяна Решняк отмечает, что недавно застройщиком было подписано соглашение со Сбербанком, согласно которому для одного из проектов компании – "Подольские просторы" (Московская область) – предусматриваются кредиты в размере до 85% от стоимости квартиры. Ставка по ним – от 8%, кредит можно взять на срок от восьми до 30 лет.

"В качестве залогового обеспечения принимаются имущественные права на приобретаемую недвижимость по договору долевого участия, а при оформлении ипотечного кредита банк не взимает комиссии и не предъявляет требования по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика", - поясняет Решняк.

Кстати, добавляет глава "Главмосстрой-недвижимости", о возрождении ипотеки можно судить все по тому же проекту "Подольские просторы", где после того, как в декабре 2010 года ряд банков аккредитовал три корпуса в этом проекте, доля сделок с использованием ипотеки к мю 2011 года достигла 50% от общего количества продаж в этих корпусах.

Действуют ипотечные программы и в "Ренова-СтройГруп". По словам генерального директора Михаила Семенова, озвученная выше программа с 8% от Сбербанка работает в микрорайоне "Богородский" (Щелково), а в Апрелевке и Лосино-Петровском купить квартиры застройщика можно по акции Сбербанка "В десятку". Кроме того, добавляет он, компания также работает по программам АИЖК "Военная ипотека" и "Материнский капитал", сотрудничает с ОАО Банк "Открытие".

"Как показывают аналитические данные нашей компании, за 2010 и первое полугодие 2011 года, больше половины покупателей жилья в наших объектах доверяют ипотеке", - делает вывод Семенов.

И все-таки, хотя вариантов с ипотечными кредитами много, пока получается, что развитием этого сегмента банковского кредитования население не слишком довольно. Ведь если подумать, что ипотекой привязываешь себя к кассе банка на 20-25 лет, то можно и сознание потерять от страха. А если опять кризис через пять лет? А если, не дай Бог, несчастье какое в семье? И что тогда делать с нашими квартирами, взятыми по бешенной стоимости на баснословных условиях по ипотеке? Так что многие россияне по-прежнему предпочитают ютиться в своих малогаборитках и смотреть на запад, на их 1-4% по ипотеке и на 30 тысяч долларов за виллу. Одно радует: глядя на такой подход к доступности жилья, нашему государству есть куда и к чему стремиться, а это значит, что все мы можем рассчитывать на лучшее будущее.

Сегодня у нас не совсем обычная статья. Наш обозреватель Владимир Абгафоров решил взять ипотечный кредит в одном известном банке. Но не взял, потому что ему не понравился договор, который он должен был заключить с кредитной организацией. Его историю – по пунктам - мы попросили прокомментировать специалистов по ипотеке. Ну а выводы из всего этого делать вам. В любом случае учиться лучше на чужих «подводных камнях».

Ипотека – это рабство. Мысль не очень свежая, и автор данной статьи вовсе не претендует на то, чтобы объявлять ее своей. Но обратим внимание вот на что: под «рабством» обычно понимается зависимость сугубо финансовая, т.е. необходимость лет 10-15-20, а то и более, ежемесячно выплачивать банку весьма существенные суммы. Но вот совсем недавно обозреватель нашего журнала сам решил «сходить в ипотеку» и теперь может утверждать: рабство там самое настоящее. Не только денежное, но и, скажем так, «натуральное» – вся ваша жизнь будет состоять из ограничений и запретов. Не верите? Тогда давайте изучим кредитный договор одного банка – он вполне себе «среднестатистический» для рынка.

Страховка: не хочешь - заставим

Первое, обо что споткнулся мой пытливый взор, – страховка. Ипотечный кредит – это, понятно, много-много лет. А договор страхования заключается всего на год. Значит, предстоит его ежегодное перезаключение. Что произойдет, если заемщик откажется сделать это или просто забудет? Прежде всего, штраф: в банке, который (слава тебе господи!) не стал «моим», его размер составляет 5000 руб. Но и это еще не все. Через неделю после того срока, в который договор страхования должен быть перезаключен, банк самостоятельно уплачивает за вас страховой компании «страховую премию». Но не бескорыстно: на выплаченные деньги начинается начисляться пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки. Годовых это будет (если кто-то не в состоянии подсчитать самостоятельно) более 180%…Вашу закладную банк может продать – это вполне соответствует и законам, и традициям делового оборота. Поскольку выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования является не заемщик, а владелец закладной, смена последнего означает необходимость корректировки страховки. Соответствующий пункт в кредитном договоре имеется: заемщик обязан «в течение 10 дней с даты получения уведомления Кредитора о необходимости изменения выгодоприобретателя в Договоре страхования в связи с передачей прав по закладной, исполнить указанное требование, указав в качестве нового единственного выгодоприобретателя - нового законного владельца закладной». Теперь переведем на русский. Вы продлили договор страхования, например, в декабре – и уверены, что до следующего декабря вам беспокоиться не нужно. Но где-нибудь в июле банк вдруг продал вашу закладную (согласовывать это мероприятие с вами ему нет никакой необходимости), и к вам в почтовый ящик приходит уведомление «о необходимости изменения выгодоприобретателя». Что, ваш ящик иногда вскрывают хулиганы, а сами вы были в отпуске? Ваши проблемы…

Вопрос экспертам

Напоминают ли сотрудники банка клиенту, что ему надо сделать то-то и то-то или нет? Перезаключить договор, подъехать к страховщикам? Средств связи сейчас огромное количество. Ведь и в самом деле, человек может что-то забыть, а потом ему это выходит боком – штрафами, пенями и проч. Получается, что такие промахи и опоздания заемщика выгодны банкам и страховщикам…

Комментирует Владислав Есенков, заместитель начальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин»

В описании самой ситуации с договором страхования есть путаница. Сам договор заключается на весь срок действия соответствующего кредитного договора, а вот оплата страховой премии происходит на ежегодной основе. Банк и СК, как и заемщик, заинтересованы в том, чтобы не было пробелов в сроках страхования. Поэтому, скорее всего, сам заемщик будет удивлен настойчивости и назойливости сотрудников банка и СК, которые начнут напоминать о приближении сроков оплаты по договору страхования (как правило, предупреждать начинают за 1 месяц до наступления этого момента).

Комментирует Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Можно выбрать банк, который закладные не оформляет. Если же выбран банк, условием выдачи ипотечного кредита в котором является оформление закладной, – будьте готовы на условия банка. А теперь про переоформление договора страхования и «вскрытие ящика хулиганами»: срок начинает течь с момента получения заемщиком соответствующего уведомления (в кредитном договоре так и написано: «в течение 10 (Десяти) дней с даты получения требования КРЕДИТОРА, а это значит, что письмо будет заказным и с уведомлением о вручении и ни в какой почтовый ящик оно не упадет. Кредитор должен быть уверен, что письмо заемщиком получено. Если же говорить про 10-дневный срок, то это совершенно нормальный срок, в течение которого можно найти необходимое время.

Закладная: кто отвечает?

Закладной хочется посвятить еще пару слов. Есть среди пунктов «Заемщик обязуется» и такой: «В случае утраты либо повреждения закладной, а также в случае противоречия закладной настоящему Договору составить и передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную в течение 5 дней с даты получения Заемщиком соответствующего требования Кредитора». Тут опять потребен комментарий. Закладная – документ, хранящийся в сейфе самого банка либо того, кому он ее продал. В любом случае вам ее в руки ни под каким видом не дадут (вдруг вы ее съедите и сразу же, для пущей гарантии, запьете чернилами?!). Соответственно, «утрата либо повреждение» ни при какой погоде не может произойти по вашей вине. Но обращаться к вам станут не: «Извините, мы тут немного напортачили, наш менеджер, сворачивая цигарку, использовал для этого закладную; зайдите, пожалуйста, в удобное для вас время для исправления нашей ошибки». Будет, разумеется, безапелляционно хамское: «В течение пяти дней!».

А если человек в командировке или больнице? Что будет, если он в 5-дневный срок не явится? Идут ли банки на какой-то компромисс в этом случае? Ведь виноваты-то они, а не человек…

Комментирует Михаил Ковалев, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк»

О необходимости выдачи заемщиком дубликата закладной ему направляется Уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. Если заемщик в больнице или отсутствует в городе, то он и не сможет получить такое письмо, и ни о какой «просрочке» говорить не приходится. Закон об ипотеке предусматривает, что банк и должник должны как можно скорее составить дубликат закладной и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закон не разделяет, по чьей вине произошла утеря закладной.

Банк крайне заинтересован в получении дубликата закладной и, если заемщик не будет злоупотреблять понятием о «минимально возможном сроке», то банк всегда будет искать компромисс. Да и не стоит забывать, что заемщик и так каждый месяц бывает в банке – для внесения ежемесячных платежей по кредиту, так что просьба банка подписать дубликат закладной не обязательно «усложняет» жизнь заемщику, он может это сделать при внесении следующего платежа.

Дурная голова ногам покоя не дает

Еще один чудесный пункт: «Ежегодно, в срок не позднее 20 января каждого календарного года, а также чаще указанного срока по требованию Кредитора, предоставлять Кредитору информацию о своем финансовом положении и доходах». В качестве таковой признается «справка о доходах физического лица за предыдущий календарный год по форме № 2-НДФЛ и/или копия налоговой декларации за предыдущий квартал с отметкой налоговой инспекции о принятии и/или иные документы, подтверждающие доходы».

Прежде всего, конечно, несколько настораживает формулировка «чаще указанного срока по требованию Кредитора». Пожелай банк гонять вас каждый день за справкой 2-НДФЛ – он имеет на это полное право. А что банковские клерки сами не будут делать этого исходя из соображений «здравого смысла» - на это я, пообщавшись с тамошними трудящимися, особо бы не полагался. «Усердием можно и разум побороть», - утверждал Козьма Прутков. Более полутора веков назад написано – а как актуально…

А самое главное – хоть тресни, не могу понять практический смысл данной нормы. Если мое финансовое положение вдруг пошатнется – банк и так это поймет, без всякой справки. Потому что ежемесячные платежи прекратятся. А если продолжать платить я в состоянии – зачем банку справка 2-НДФЛ?

Сюда же примыкает еще один пункт, очень трогательный. «Своевременно оплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи…, а также предоставлять Кредитору не позднее 10 дней… документы (квитанции) и информацию, подтверждающие надлежащее исполнение Заемщиком данной обязанности». Если применить этот пункт буквально (а если не применять – зачем банк вообще его включает?!), получается, что после каждого платежа за квартиру вы должны бежать с квитанцией в банк. Может, он за ваше здоровье борется – в смысле, чтобы гиподинамии не было?

Зачем это нужно? Ведь человек прошел кредитный комитет, получил одобрение, что еще доказывать? Если его финансовое положение ухудшится, это и так ясно будет… И по поводу коммунальных платежей: это что, серьезно? Какую цель преследует банк, заставляя человека сдавать свои платежки банку? Он так заботится о квартире, которая у него в залоге? Как вы относитесь к подобным требованиям?

Комментирует Виктор Хребет, заместитель директора департамента розничного бизнеса, начальник управления партнерских продаж Москоммерцбанка

Да, действительно это так. Банки включают в свои договоры требования, касающиеся подтверждения заемщиком своего финансового положения, в соответствии с Положением ЦБ РФ 254П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Каждый банк-кредитор самостоятельно определяет перечень мер, которые, на его взгляд, способствуют профилактике дефолта. Но требование «бегать с платежками» отнюдь не является практикой.

Комментирует Борис Ротенштейн, генеральный директор «100Кредитов.ru»

Финансовый мониторинг - так называются требования банка, касаемые подтверждения платежеспособности заемщика. За настораживающей формулировкой «чаще указанного срока по требованию Кредитора» скрывается желание банка подстраховаться на случай изменений в нормативно-правовой базе. На сегодня финансовый мониторинг действующих заемщиков осуществляется не реже, чем один раз в год. Прописывая в кредитном договоре обязанность заемщика подтверждать свою платежеспособность, банк выполняет норму действующего законодательства. Просто так, «из вредности» запрашивать у клиента дополнительные документы банкирам нет никакой нужды.

Врагу не сдается

Категорически банк возражает и против того, чтобы вы сдавали заложенную квартиру. Так и записано: «Не сдавать Квартиру в наем, не регистрировать в ней третьих лиц (не давать согласие на регистрацию третьих лиц), за исключением случаев регистрации в Квартире супруга(и), родителей и детей Заемщика». А чтобы заемщик не сомневался в серьезности намерений банка, в перечень его (заемщика) обязанностей внесен пункт: «По требованию Кредитора в установленное Кредитором время предоставить его представителям возможность осуществить осмотр Квартиры для проверки ее состояния и условий содержания, а также предоставить Кредитору любые запрашиваемые Кредитором документы, отражающие состояние Квартиры и условия ее содержания, не позднее 5 дней с момента получения соответствующего требования».

На то, что осмотр квартиры будет «в установленное Кредитором время» (а не, к примеру, «в согласованное сторонами удобное им обеим время»), уже не смотрим – ясно, что авторам этого документа мама в детстве не объяснила, что такое элементарная вежливость. Обратим внимание на другое: «любые запрашиваемые документы» (тоже чудесная формулировка, правда?) должны быть предоставлены в течение пяти дней. А, скажем, кадастровый паспорт (тоже «документ, отражающий состояние квартиры») может изготовляться органами БТИ (в зависимости от округа Москвы) и неделю, и две.

…Но вернемся к собственно аренде. Почему банки возражают? Как выясняется, они не то чтобы в принципе против – но имеют специальные «арендные» программы, в которых ставки по кредиту оказываются выше на пару процентов. Т.е. банкам кажется, что, сдавая квартиру, заемщик на «их» деньгах зарабатывает безумные доходы – и этот факт лишает банковских трудящихся покоя. Очень хочется, чтобы поделились.

Для возвращения банкирам здорового сна и пищеварения могу привести несколько цифр – на рынке они известны всем. Сегодня аренда квартиры в Москве приносит примерно 5% годовых. Процент по ипотеке – не менее 12%, а в результате различных «накруток» (вроде той же страховки) прибавляется еще 1-2%. В «натуральных деньгах» это выглядит так. Чтобы купить однокомнатную квартиру (5,5 млн руб.), надо иметь миллион собственных средств, и взятый кредит обернется выплатами тысяч в 50-60 в течение 20 лет. А сдать эту квартиру можно хорошо если за 30 тыс. руб., из которых арендатору придется заплатить квартплату, налоги, а также периодически нести убытки от съехавших жильцов, поломок инженерного оборудования и техники. Такие вот «сверхдоходы».

Почему банк покушается на доходы заемщика, сдающего жилье в аренду? Ведь это же нормально – сдавать жилье, пока не расплатился с кредитом. Разве арендные программы пользуются успехом? Кто-нибудь соглашается на эти условия?И о явлениях представителей банка в квартиру. Почему банк диктует условия – когда его представители заявятся «в гости»? Ведь люди работают! Чтобы кредит выплачивать! Нельзя ли время визита согласовывать с людьми? О документах: в течение 5 дней некоторые документы по квартире изготовить невозможно. Справка БТИ делается не меньше недели. Банки этого не знают?