Для городских жителей уже давно не в диковинку видеть многочисленные магазины, парикмахерские, офисы и даже стоматологические кабинеты на первых этажах многоэтажных квартирных домов. Возможность поменять статус квартиры на помещение под коммерцию открывает новые возможности для предпринимателей и бизнесменов. И такой вариант очень даже логичен, ведь приобретение жилых квадратных метров на первом этаже значительно доступнее, нежели возведение отдельно стоящего здания. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, и пойдет речь в этой статье. Сама процедура в теории довольно простая, однако на практике побегать по инстанциям придется немало.
Также будет рассмотрен интересующих многих граждан вопрос: можно ли нежилое помещение перевести в жилое. Хотя данная практика встречается значительно реже, но такая возможность существует. Но обо всем по порядку: сначала опишем процесс оформления жилья под коммерческую недвижимость, а после - как перевести нежилое помещение в жилое.
Условия для перевода
Законодательством установлены определенные условия, при которых можно перевести нежилое помещение в жилое, однако эта процедура намного проще, чем перевод квартиры в помещение для предпринимательской деятельности.
Следующие пункты для перевода жилья в нежилой фонд обязательны:
Квартиры, которые не подлежат переводу
Существует и такая часть жилого фонда, которая ни при каких обстоятельствах не может быть оформлена нежилым помещением:
- Если квартира находится в доме, признанном культурным или историческим наследием.
- Если к строению не подведены такие коммуникации, как вода, канализация, электричество и прочие сети.
- Жилье, относящееся к ведомствам ЧС и штаба гражданской обороны.
Нужно ли переоформлять статус квартиры?
В законодательстве имеются и такие лазейки, как статья 17 ЖК РФ, которая гласит, что квартира может быть использована для нужд предпринимательской деятельности и без перевода в статус нежилого помещения, если такое использование не мешает зарегистрированным и проживающим в ней лицам и соседям. Но при этом предприниматель лично должен иметь прописку и регистрацию по данному адресу.
Этапы переоформления
Итак, как перевести жилое помещение в нежилое? В первую очередь должны быть соблюдены все вышеуказанные условия. Сразу следует сказать, что по закону переоформлением документов может заниматься как собственник квартиры, так и его доверенное нотариально лицо. Весь процесс условно можно разделить на три этапа: сбор документов, определение стоимости и оплата за перевод, регистрация.
Документы из БТИ
Пакет документации, который необходимо предоставить межведомственной комиссии из ДУИ, в обязательном порядке должен содержать следующие бумаги:
1. Экспликацию с поэтажным планом. Если таковых нет на руках, то получить их нужно в БТИ. При этом предварительно необходимо взять доверенность в Департаменте. Таким образом, первым делом следует отправиться в Департамент, написать заявление по образцу и представить такие документы:
- паспорт собственника или доверенность лица, действующего в его интересах;
- свидетельство, подтверждающее права на жилье;
- так называемый договор основания, по которому помещение перешло в собственность.
2. Паспорт помещения и технический план. Здесь следует учитывать, что если эти бумаги были получены более трех лет назад, то их нужно брать повторно в БТИ.
Документы из СЭС и пожарного надзора
БТИ - это не единственная организация, которую придется посетить, так как перевести жилое помещение в нежилое без оценки экспертов невозможно.
Итак, понадобится документация о пожарном соответствии помещения, которая выдается пожарным надзором. Для получения таковой нужно обратиться в Управление Государственного пожарного надзора и написать там заявление по определенному образцу. После этого будет назначена дата, когда придет эксперт для оценивания пожарной безопасности и выдачи заключения.
Также потребуется протокол о соответствии нормам санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается данный документ в районной СЭС по заявлению и после выезда эксперта.
Разрешение соседей
Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.
На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.
Документы из управляющей компании
Помимо того что придется обращаться в управляющую компанию для созыва внеочередного собрания, нужно будет взять в этой организации техническое заключение состояния здания, выписку из домовой книги. Для этого потребуется написать соответствующие заявления и предоставить работникам компании паспорт, документы на квартиру, доверенность (для нотариально заверенного лица, представляющего интересы).
Для того чтобы Департамент Управления Имуществом дал добро на переоформление, нужно в проектной компании заказать план переустройства жилья под магазин, парикмахерскую или офис, в зависимости от назначения помещения. Это также обязательный документ, так как перевести жилой дом в нежилое помещение или же сменить статус квартиры без него не удастся.
Заявление в Департамент Управления Имуществом
После сбора всех необходимых бумаг можно отправляться в Департамент для подачи заявления. При этом следует явиться всем собственникам квартиры или же одному доверенному лицу с доверенностями от каждого из владельцев квартиры с паспортами, правоустанавливающими бумагами и вышеуказанным списком документов. В заявлении обязательно нужно будет указать причину своего решения о смене статуса жилого помещения.
Определение стоимости перевода
Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? Цена переоформления не фиксированная, для каждого помещения она определяется индивидуально. Что собой представляет данная оценка? На самом деле это разница в цене между жилой квартирой и нежилым помещением, равнозначным по площади и прочим характеристикам, ведь известно, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость. Переводить жилое помещение в нежилое – совсем не дешевое удовольствие, так что решение должно быть взвешенным. Протокол стоимости будет выдан на руки после уплаты квитанции с суммой разницы стоимости между квартирой и нежилым помещением.
Регистрация нежилого помещения
После того как в Департаменте было получено разрешение на перевод, можно со всем пакетом документов отправляться в Регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на нежилое помещение. После принятия бумаг на рассмотрение будет выдана расписка с указанием даты, когда можно будет забрать документы. Сумма госпошлины за данную услугу - 1000 рублей.
Перевод нежилого помещения в жилое
Как перевести нежилое помещение в жилое, и какие документы нужно для этого собрать? Процесс схож с описанной выше процедурой, только вот цена будет значительно меньше, так как не придется платить разницу рыночной стоимости недвижимости. Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое на сегодняшний день? Оплата процедуры заключается лишь в оплате госпошлин за услуги организаций.
Вы решили заняться бизнесом, но своей коммерческой недвижимости нет, но есть «лишняя» квартира, которую вы просто сдаете в аренду. Логичное решение, перевести ее в нежилой статус и заняться бизнесом без проблем.
Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?
Чтобы ваша квартира получила статус, она должна соответствовать определенным юридическим требованиям, без которых данный перевод будет невозможен:
- Заявитель, на данный перевод, должен являться юридическим лицом, и то жилье находится в его собственности по:
- завещанию,
- дарственной,
- свидетельству о регистрации.
- Данный объект недвижимости не имеет обременения, как залогового, так и кредитного . Ваша квартира должна быть чистой в юридическом плане, и соответствующие органы это обязательно проверят.
- Квартиру можно перевести только целиком, частично - нет.
- Жилье также должно быть чистым от прописанных . Ведь законодательно четко закреплено, что прописка и проживание в таком объекте запрещено.
- В случае, если вы делали перепланировку и не узаконили ее, то изначально проведите это процедуру , а потом начинайте перевод.
Если вы планируете заниматься предпринимательской деятельность в своей квартире, то есть варианты, когда менять состояние жилья необязательно (согласно ЖК РФ), если она:
- не портит жизнь проживающих в ней и соседей;
- соседи не жалуются на вас;
- состояние дома не является аварийным;
- санитарно-эпидемиологическое стояние жилья соответствует определенным требованиям;
- хозяин бизнеса является постоянно прописанным, в данном жилье, лицом.
Важно! Несмотря на это, бизнесмены предпочитают все-таки осуществить перевод жилья, так сказать «во избежание»
.Также при отсутствии соответствующих технических требований, перевод будет невозможен, если:
- вход в квартиру должен быть отдельным (с улицы), а если площадь жилья более 100 м2, то и дополнительный запасной (в подъезд);
- ваше жилье расположено выше первого этажа и помещения , что ниже, уже являются коммерческими;
- инженерно-технические коммуникации, необходимые для бизнеса уже проведены;
- домостроение в котором расположена квартира не является культурно-историческим наследием;
- домостроение признано аварийным , направлено под снос.
Однако ЖК РФ не содержит самого гласного основания необходимого для перевода жилого в нежилое помещение. Данный момент прописан в утвержденном Правительством положении № 47 от 2006 года.
Согласно ему, таким основание будет непригодность для проживания и/или аварийность здания по:
- Ухудшенным эксплуатационным характеристикам , связанным с его физическим износом как целого дома, так и отдельных помещений, которые могут повлиять на целостность конструкции.
- В помещении выявлены опасные и вредные факторы для человеческого здоровья, которые не дают гарантии их безопасного существования.
- Изменения окружающей среди, которые повлияют на санитарно-эпидемиологические нормативы квартиры , а именно, на их ухудшение - качество воздуха, радиационный фон, выбросы химического и биологического плана.
Необходимые документы для изменения назначения помещения
Перед обращением в Межведомственную комиссии нужно собрать определенную документацию:
- Доверенность, необходимая для взятия документации в БТИ. Ее вам выдаст Департамент Управления Имуществом, после подачи туда соответствующего заявления. По выданному ей документу, вы получите поэтажный план с экспликацией. С заявлением предоставьте:
- персональный идентификационный документ,
- договор основание,
- свидетельство, подтверждающее право собственности.
Важно! Данный документ выдается на протяжении 30 дней, с момента подачи заявления.
- Помимо полученных в БТИ документов, нужен технический паспорт на квартиру. Для органа БТИ вы предоставите те же документы, что и на доверенность.
Важно! При наличии технического паспорта на руках, проверьте его дату выдачи. Если она старше трех лет, то нужно будет его менять.
Важно! Вся документация по квартире и ваш персональный идентификационный документ, должны быть в качестве копий, которые обязательно требуют заверения у нотариуса. Но это не означает, что оригиналы документов с собой брать не нужно, в некоторых организациях их могут потребовать.
Перевод жилого в нежилое
В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.
С чего начинать?
Начинать нужно с подготовки комплектов документации. Для сокращения общего затраченного времени на перевод, нужно делать это поэтапно. Но вот основные документы можно собрать заранее, и сделать их копии. И главное не забывать, про сроки годности и оформления тех или иных документов.
Три этапа процедуры переоформления
- С необходимыми документами отправляетесь в отделение Межведомственной комиссии , где пишите заявление на выдачу вам доверенности, которая понадобится в БТИ.
Важно! Если это будет делать ваше доверенное лицо, то позаботитесь о правильности оформления его полномочий.
БТИ выдаст необходимую вам документацию, для продолжения процедуры перевода.
- Далее идет Департамент Управления Имущества.
В нем пишется заявление на перевод вашей квартиры в нежилой фонд. Ответ на это вы получите в течение 45 дней, после чего вы получите письменное оповещение о принятом решении.
Но при наличии ряда причин Департамент может прислать вам «отказную»:
- нехватка определенных документов,
- проект переустройства выполнен с нарушениями,
- нарушены требования законодательства,
- нет письменного согласия от соседей и совладельцев жилья.
Важно! В «отказной» будут обоснования этого решения и ссылки на соответствующие нормативные положения закона. Если этого нет, можете смело обжаловать данный факт.
Опять отправляемся в БТИ, в отдел приватизации. Вам проведут полную расчетную стоимость перевода, отметив ее в протоколе. Оплатить ее можно в любом банковском учреждении.
- Теперь финальный этап - регистрация вашего права собственности, для этого идете в Регистрационную палату с:
- персональным идентификационным документом,
- договор основания,
- свидетельство о собственности,
- протокольные документы из БТИ и Межведомственной комиссии,
- кадастровый документ жилья,
- при необходимости, документы учредительного плана и доверенность.
Заявление сюда визируется всеми владельцами жилья. Производится уплата государственной пошлины. Ждем определенное время (это и есть момент перехода жилого в нежилое), и получаем соответствующий документ.
Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?
Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде
«Отказная» должна быть получен официально, и обязательно, в письменном формате. Жалоба должна быть сформирована в порядке статьи 254 ГПК. Ссылайтесь на то, что вы не нарушили требования перевода согласно норме материального права (статья 22 ЖК РФ).
Для обжалования обратитесь в соответствующую судебную инстанцию.
Подсудность данного вопроса - гражданская. Инициирование данного события начинается с подачи заявления в порядке публичного отношения, по другому, с жалобой на действия должностного лица.
Важно! Осуществить это можно только в течение 90 дней с того момента, как вы получили документ об отказе. Подтвердить своевременность подачи жалобы можно с помощью конверта, в котором вы получили отказ, на нем будет стоять штамп, датирующий его вручение вам.
Форма составления произвольная.
Главное требование - тщательное описание сложившейся ситуации и причины отказа в переводе. Не забудьте приложить копии документов, которые подтвердят правомерность ваших требований о переводе. А также документ, подтверждающий оплату вами судебных расходов.
Если по ряду каких-либо причин, вы не сможете явиться на судебное разбирательство, подайте ходатайство о слушании дела без вашего присутствия.
Расходы при переводе помещения:
- оплата перерасчета нежилого помещения, выполняемого БТИ,
- оплачивается новый технический паспорт,
- уплачивается государственная пошлина в регистрационной палате,
- оплата услуг нотариата по заверению им копий документации, и доверенности если такая нужна,
- оплачивается создание проекта перепланировки.
Важно! Соблюдение по этапности действий снизит ваши временные и финансовые затраты.
Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение
Плюсы:
- взимаемая арендная плата от сдачи этого помещения будет выше в пять раз, в отличии от квартиры,
- рыночная стоимость таких помещений всегда выше, чем их жилых побратимов, и разница может доходить до 50%,
- осуществлять свою предпринимательскую деятельность теперь для вас не проблема , и не нужно бояться штрафов и всевозможных инспекций.
Минусы:
- на такие объекты поиск клиентов как по продаже, так и аренде, всегда дольше . Ведь клиентская база уже другого уровня,
- большие расходы на его содержание как налоговые (налог на имущество), так и коммунальные (вода - 10%, электричество - 30%, отопление - 25%),
- длительность и дороговизна самой процедуры перевода.
Данная процедура действительно сложная и затратная, поэтому подходите к ней со всей возможной ответственностью и отдачей, тогда результат будет положительным.
Если осуществить перевод жилого дома или квартиру в нежилое помещение, то оно примет статус коммерческой недвижимости . Переоформление осуществляется по разным причинам. Обычно, жилые помещения переводят с целью создания магазина, офиса, склада.
В каких случаях проводится перевод, условия
Перевод жилых помещений в нежилые регулируется третьей главой Жилищного кодекса РФ. Подобным оформлением занимаются органы местного самоуправления. Процесс состоит из трёх этапов:
- Комиссия по межведомственному управлению рассматривает возможность использования жилой недвижимости в качестве нежилой.
- Приватизационная комиссия производит расчет стоимости перевода помещений.
- Регистрационным комитетом производится регистрация и передача прав на нежилое помещение.
Процедура перевода возможна лишь при соблюдении определённых условий:
- Жилая недвижимость должна располагаться на первом этаже.
- Не разрешается переоформлять часть квартиры или дома в нежилое помещение.
- В жилой квартире не должно быть прописанных граждан.
- Только собственник жилья вправе осуществить перевод.
- Дом не должен находиться в аварийном состоянии.
- В случае если есть незаконные перепланировки, могут возникнуть проблемы с переводом.
- Квартира, предназначенная к переводу, не должна находиться в залоге.
- Наличие отдельного входа.
Чем процедура отличается от обратной
Процедура перевода нежилого помещения в жилое предполагает более щепетильный подход. Выполняя подобный процесс, жилищная комиссия обращает внимание на то, чтобы:
- Помещение отвечало всем санитарным нормам.
- Недвижимость должна быть подготовлена к перепланировке, если это будет обязательным условием.
- Жилплощадь должно быть защищённой от попадания внутрь воды или влаги.
- Несущие стены должны находиться в хорошем состоянии, без каких-либо дефектов.
- Обязательное наличие коммуникаций: электричество, водоснабжение, отопление и т. д.
Важно! Прежде чем заняться переводом нежилого помещения в жилое, следует выполнить ремонт, чтобы недвижимость отвечала всем критериям.
Запрет перевода
В Жилищном кодексе прописаны определённые ограничения, при которых невозможно переоформить жилой фонд в нежилой:
- Если вход в переведённое помещение находится на территории жилого объекта.
- В случае если нет возможности оборудовать помещение отдельным входом.
- Когда нежилая недвижимость является единственным местом проживания владельца.
- Переводимая недвижимость не соответствует определённым нормам для перевода. Или же собственник не может выполнить все требования (ремонт, собрать все документы и т. д.)
- Отсутствие подключения к инженерным сетям.
Перечень необходимых документов
Нужно предоставить следующий список:
- Заявка от собственника недвижимости с просьбой о переводе жилого фонда в нежилое. В приёмной службе проверяют правильность заполнения, если же допущены ошибки, её надо переписать или дополнить.
- Свидетельство, которое подтверждает право собственности на жилплощадь. Для этого подходит договор, дарственная.
- на жилое помещение, его можно получить в .
- Если планируется или переустройство, тогда необходимо предоставить развернутый план перепланировки помещения.
- Если помещение находится в многоквартирном доме, тогда необходимо наличие поэтажного плана дома. В этом документе описывается план подъезда, этажей здания, БТИ занимается выдачей подобных планов.
Регламент, порядок перевода
Когда все документы будут у владельца, он передаёт их в орган самоуправления вместе с заявлением. На этом этапе переоформления запрещено требовать какие-либо дополнительные документы.
Через полтора месяца выносится вердикт о переводе жилого помещения или же об отказе. Если результат положительный, тогда помещение готово к эксплуатации, если комиссия не потребует дополнительных реконструкций.
Собственник получает обязательное уведомление от администрации о своём решении. К тому же они вправе потребовать перепланировку для дальнейшего перевода. Эта информация также указывается в уведомлении.
Прежде чем преступить к переустройству помещения, надо всё согласовать с соответствующими службами:
- пожарная служба;
- санитарно-эпидемическая служба;
- архитектурное агентство;
- согласие соседей.
После того как будут выполнены все работы и пройдены Государственные службы, собственник приглашает комиссию, которая после приёма работы выдаёт акт, подтверждающий перевод помещений.
Заключительным этапом будет регистрация нежилого помещения в Российском реестре.
Документы для регистрации:
- Паспорт владельца недвижимости.
- Акт от приёмочной комиссии.
- Договор, подтверждающий право на собственность.
- Квитанции об оплате госпошлиной.
- нежилой квартиры или дома.
В Государственном кадастре будет выполнены изменения в автоматическом режиме.
Следует помнить! Все документы в оригинальном виде должны оставаться у собственника, во избежание их утраты. В органы самоуправления следует предоставлять копии документов, заверенные у нотариуса.
Отказ в переводе, причины, что делать в случае отказа
Собственник недвижимости может столкнуться с рядом причин, по которым ему не дадут разрешения на перевод помещения.
- Если будут собраны не все документы. Пакет заявленных документов должен быть в полном составе, в противном случае уполномоченный орган вправе отказать в переоформлении. Во избежание подобной ситуации, следует заранее узнать, какой перечень документации надо предоставить.
- Неправильное составление проекта перепланировки или переустройства помещения, которое готовится к переводу. Проект должен соответствовать всем нормам законодательства.
- Нежилая недвижимость будет использоваться в качестве жилого помещения или же на него наложен арест.
- Несогласие соседей, если квартира будет предназначена для открытия кафе.
В случае отказа в изменение статуса недвижимости, собственник может оспорить это решение в судебном порядке. Выиграть суд можно в той ситуации, если отказ был вызван неправильностью оформления документов.
Стоимость перевода и расходы
Основные траты происходят во время сборов документов и регистрации.
- Основная сумма затрат уходит на переоформление помещения. Эта оплата осуществляется толь в том случае, если переведенное помещение возросло в цене.
- При регистрации нежилого помещения оплачивается госпошлина в размере от 1800 до 2 тысяч рублей.
- Нотариальные услуги.
- Оплата БТИ.
- В случае необходимости перепланировки помещения возможны расходы на специализированные органы. Они составляют проект и сами выполняют ремонтные работы. Стоимость подобной услуги может обойтись свыше 150 тысяч рублей.
Процедура на первый взгляд, не совсем сложная, но при этом кропотливая и затратная. К тому может занимать достаточно долгое время для перевода помещения. Чтобы, всё прошло как можно быстрее и без особых претензий, надо заранее подготовить все документы и привести недвижимость в порядок.
Подробнее о праве собственника на перевод жилого помещения в нежилое
На видео ниже подробнее о праве собственника осуществлять такой перевод.
Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.
В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.
Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).
В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.
В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).
Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16 ; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).
Жилые помещения
Нежилые помещения
Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:
- конструктивно является частью дома;
- находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
- связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
- внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
- автономное сообщение с улицей;
- не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.
Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).
Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.
Условия для перевода из нежилого фонда в жилой
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).
Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:
- Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
- Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.
Требования к помещению, годному для проживания человека:
- размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
- имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
- отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
- отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
- подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
- отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).
Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.
Последовательность действий
Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.
Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.
Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).
Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.
Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).
Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:
- заявление;
- паспорт;
- заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
- проект реконструкции;
- протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.
Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.
Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- подтверждение оплаты пошлины.
Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.
Стоимость переоформления
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»
В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:
- перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
- Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
- если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
- Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
- внутренняя перепланировка помещения;
- внутреннее переустройство помещения;
- устройство отдельного входа в помещение;
- смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:
- Сбор необходимых документов БТИ:
- Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
- План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
- с разработкой Технического заключения о:
- состоянии несущих и ограждающих конструкций;
- возможности внутренней ;
- возможности внутреннего переустройства помещения;
- возможности устройства отдельного входа;
- возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
- Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
- Архитектурно-строительная часть (АС);
- Раздел «Конструктивные решения» (КР);
- Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
- Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
- Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
- Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
- Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
- Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
- Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
- Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
- Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
- Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
- Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
- Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
- Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
- Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
- ОАО «МосЭнергоСбыт»;
- ГУП «МосГаз»;
- Москомнаследие (при необходимости).
- ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
- Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
- Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
- Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ!
Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
- заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
- доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.
Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.
- Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
- Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
- Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
- Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
- Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.
Сложности, возникающие при согласовании перевода:
- Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
- При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
- При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
- При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
- При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
- При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
- Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд
Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
---|---|---|
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
ТЗК (техническое заключение) от 25 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 |
Перечисление ндфл раньше выплаты заработной платы
Инструкция для новичков — как работают риэлторы по продаже квартиры?
Как использовать засахарившееся варенье
Что такое аккредитив простым языком: подробное рассмотрение банковской услуги
Налоговые органы Сфера деятельности налоговой инспекции