Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую. Перенос ипотеки в сбербанке на другую квартиру Можно ли поменять объект при оформлении ипотеки

За период погашения ипотечного кредита в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной с помощью заемных средств квартиры. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую – читайте далее.

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Важно! Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
5. Заключение нового кредитного договора.
6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

1. Получение согласия банка.
2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
4. Подписание договора мены.
5. Передача новой квартиры в залог банку.
6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

• обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
• заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
• предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
• банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
• если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
• происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

• паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
• документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
• документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
• документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

• правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
• выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
• отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Собирать согласованный с банком пакет бумаг следует начать как можно раньше, так как этот процесс может затянуться, что устроит далеко не каждого покупателя и продавца недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным. Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию по сложным вопросам юридического характера и по кредитованию. Просто запишитесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста и репост.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Новый залог. Кредит тот же, квартира - другая

Ипотечный кредит - забота как минимум на десяток лет. Но до конца выплаты долга может возникнуть желание поменять квартиру на новую. Смена предмета залога - процедура юридически возможная, но практически трудновыполнимая.

Сотрудница одного из московских банков купила однокомнатную квартиру по ипотеке еще до кризиса. В целом она была ею довольна. Но в 2009 г., когда кризис уже подтопил цены на жилье, женщина обнаружила, что у того же застройщика в том же районе по цене ее однокомнатной квартиры продают уже вполне приличные двушки. Разумеется, она задумалась о том, что хорошо было бы продать свое жилье и обзавестись за эту сумму большим по площади. Насколько это возможно?

Срок ипотечного договора довольно длительный. По статистике, сегодня большинство кредитов выдают на 10–20 лет. Правда, средний срок реального возврата долга меньше - пять - семь лет. Но в любом случае за этот период в жизни человека может произойти много перемен: например, в составе семьи, доходе, потребностях, предпочтениях. Иногда заемщик переезжает в другой город. В конце концов, он может найти жилье, которое ему понравится больше. Как действовать в подобных ситуациях? Первый путь - продажа квартиры с согласия банка и покупка новой.

Используя этот вариант, заемщик ищет покупателя недвижимости, находящейся в залоге у банка. Затем подписывают договор купли-продажи, и покупатель оплачивает продавцу-заемщику денежные средства в размере остатка задолженности по кредиту до перехода права собственности, а разницу - после. В таком случае на государственную регистрацию подают следующие документы: заявление от банка о прекращении записи об ипотеке в связи с прекращением обязательств; закладную (при ее наличии) с отметкой о прекращении обязательств и договор купли-продажи недвижимости. Одновременно с продажей жилья заемщик покупает другой объект и получает новый кредит на его приобретение.

Путь вполне реальный, но отягощенный рядом обстоятельств, главное из которых - время. Так, сейчас рынок не самый активный, и не каждую квартиру легко продать в короткие сроки.

Другой вариант - смена объекта залога. Теоретически это доступно заемщику любого банка. «Процедура предусмотрена изначально и закреплена на законодательном уровне. Отказ кредитора-залогодержателя может быть обусловлен исключительно индивидуальными обстоятельствами (ненадлежащее поведение заемщика, плохая платежная дисциплина, не соответствующий требованиям банка новый предмет залога и т. п.). Такая услуга не является отдельной или специфической, ею можно воспользоваться каждому при согласовании с текущим кредитором», - говорит генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. Однако в действительности отнюдь не все кредиторы готовы к подобным метаморфозам. «Если клиент хочет сделать замену залога, то в теории это выполнимо, исходя из норм российского права в целом. Но в Городском ипотечном банке такой возможности нет, и вряд ли эта практика широко распространена», - считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Справка

Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РФ, гл. 23, ст. 345

Как неофициально рассказала сотрудница одного из банков, проблема в том, что это поле очень сложное из-за юридических нюансов предмета залога. По ее словам, многие кредиторы хотели бы ввести такую услугу, ведь речь идет о дополнительных активах и высококатегорийных заемщиках, но банкам не удается разработать схему, которая была бы относительно надежной и простой.

Тем не менее сегодня такая возможность уже есть у клиентов Райффайзенбанка, РосЕвроБанка, Банка Москвы и некоторых других. Причем, как отмечают в Райффайзенбанке, ситуация, когда заемщик в период действия кредитного обязательства захотел сменить объект обеспечения, не является редкостью.

В РосЕвроБанке, напротив, говорят, что такие случаи встречаются довольно редко. Однако практика все-таки существует: сейчас проведено уже шесть подобных сделок.

Для заемщика главная трудность состоит в том, что на момент планируемой смены объекта залога новое жилье должно уже находиться в его собственности. То есть ему следует сначала купить квартиру без привлечения кредитных средств банка, и только затем он может переоформить на нее залог. Это удобно для тех, кто тем или иным путем получил еще одно жилье (наследство, дарение и т. п.) либо может занять где-то требуемую для покупки сумму на несколько месяцев.

Сама процедура довольно проста. Она предусматривает все стандартные этапы обычного получения ипотечного кредита. Сначала заемщик собирает для банка документы на предоставляемую в залог недвижимость, а кредитор оценивает возможность принятия в залог данного объекта. Процесс проверки нового предмета залога включает в себя рассмотрение необходимого пакета документов, оценку объекта, проверку на соответствие требованиям банка, в том числе по соотношению стоимости нового объекта обеспечения к остатку ссудной задолженности. Новый объект также согласовывают со страховой компанией для возможности принятия его на страхование. «Далее банк с заемщиком подписывают договор ипотеки и регистрируют его в органах государственной регистрации. После того как зарегистрирована ипотека на новый объект недвижимости, подается совместное заявление от заемщика и банка о снятии обременения (ипотеки) с ранее заложенного объекта недвижимости», - рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка Анастасия Мангилева.

Таким образом, сама схема абсолютно безопасна как для банка, так и для заемщика. У кредитора не возникает никакого промежутка, во время которого кредит остается необеспеченным. «Риски для банка при проведении данной операции сведены к минимуму, так как сначала регистрируют залог на новый объект обеспечения и только по факту предоставления подтверждающих документов осуществляют процедуру погашения регистрационной записи о залоге на текущий объект», - комментирует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. Заемщику это позволяет не остаться без квартиры в период оформления ипотеки на новое жилье и не упустить выбранный вариант.

Главный недостаток подобной схемы кроется в том, что ей сопутствуют довольно крупные траты со стороны заемщика. По сути, он несет почти то же бремя расходов, что и при первичном оформлении кредита. В первую очередь это суммы, выплачиваемые за оценку предлагаемой в залог квартиры, которые в Москве ориентировочно составляют 5–10 тыс. руб. (для загородной недвижимости оценку осуществляют индивидуально). Также, скорее всего, ему придется платить комиссионные банку. Так, комиссия Райффайзенбанка за смену предмета залога согласно действующим тарифам составляет 15 тыс. руб.

Дополнительно у заемщика возникнут траты, связанные с заключением нового страхового договора, нотариальным сопровождением и регистрацией всех изменений в кредитно-обеспечительной документации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Например, в Москве дополнительные траты в целом могут составить 20–30 тыс. руб.», - говорит А. Степаненко.

В целом подобная услуга доступна любому заемщику. Однако, как напоминают в Райффайзенбанке, при наличии просроченных обязательств или их нарушении заемщику в его просьбе будет отказано.

К сведению
По условиям кредитного договора, заключенного с ВТБ24, заемщик имеет право обратиться в банк с заявлением о замене обеспечения по ипотечному кредиту. Заменить предмет залога возможно лишь равноценной недвижимостью, уже находящейся в собственности заемщика. В случае если заемщику нужно поменять предмет залога на квартиру большей площади, провести эту процедуру с сохранением действующего ипотечного кредита не представляется возможным.

Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

Комментарий к статье 345

1. Норма п. 1 комментируемой статьи устанавливает очевидное правило о том, что стороны договора залога могут договориться о замене предмета залога. При этом, разумеется, сохраняются те условия договора залога, которые были выговорены сторонами изначально, в отношении прежнего предмета залога, если стороны не согласовали иное или иное не следует из существа нового предмета залога.
1.1. При этом перенос ранее возникшего права залога на новый предмет не может ущемлять право других залогодержателей, получивших ранее право залога на тот же предмет в обеспечение своих требований. Так, например, если должник заложил банку в обеспечение долга свой автомобиль (и по этому залогу банк был старшим залогодержателем), а потом договорился с банком о переносе права залога на свой катер, банк окажется младшим залогодержателем, если до согласования такого переноса этот катер был заложен другому залогодержателю (например, поставщику, предоставившему отсрочку платежа) и банк должен был знать о существовании данного залогового обременения (например, в силу регистрации уведомления о залоге катера).
1.2. В случае если новый предмет залога представляет собой, например, недвижимую вещь, а предыдущий предмет залога относился к движимому имуществу, то для того, чтобы залог продолжал существовать, требуется запись в специальном реестре. То же относится к случаям, когда в качестве нового предмета залога в обеспечение предоставляются подлежащие регистрации исключительные права, бездокументарные ценные бумаги или доли в уставном капитале ООО или иное имущество, залог которого подлежит правоустанавливающей регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
2. Нормы п. 2 комментируемой статьи продолжают развивать принцип эластичности залога (см. комментарий к п. 2 ст. 334 ГК РФ). В настоящем пункте речь идет о таком проявлении эластичности, как сохранение залога при изменении (в том числе физическом) предмета залога. Собственно, ключевое положение комментируемого пункта - это положение о том, что залог распространяется на любое имущество, которое было создано в результате любого изменения (в том числе переработки) заложенного имущества. Выражение "иного изменения", использованное в норме, следует понимать максимально широко: например, построенное из заложенных строительных материалов здание должно считаться находящимся в залоге у залогодержателя материалов (разумеется, при соблюдении требования о государственной регистрации ипотеки в отношении возведенного здания). В случае если заложенные акции были конвертированы в другие ценные бумаги или в долю в уставном капитале ООО (при реорганизации акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью), то в залоге должны считаться находящимися соответствующие ценные бумаги или доля в уставном капитале ООО.
В качестве еще одного примера можно привести случаи изменения земельного участка (раздел, соединение и проч.), соединения совокупности помещений в одно помещение, равно как разделения или соединения помещений в здании, переработки движимой вещи, реконструкции недвижимой вещи и проч. Во всех перечисленных случаях залог будет сохраняться, обременяя физический "заменитель" первоначального залога. О применении этого проявления идеи эластичности залога в отношении случая перестройки здания, являвшегося предметом ипотеки, см. Определение КГД ВС РФ от 20 сентября 2016 г. N 18-КГ16-125.
При этом в случае изменения предмета залога не возникает новый законный залог на новый предмет, а продолжает сохраняться ранее действующий договорный залог. Из вывода о том, что залог, продолжающий свое существование в силу принципа эластичности, не является законным залогом, следует еще один довольно важный практический вывод: в случае если новым предметом залога станет недвижимая вещь (новый земельный участок взамен разделенного; новое здание взамен ранее заложенных помещений; новые помещения взамен разделенного здания; помещение, переданное по инвестиционному контракту), то регистрация ипотеки в отношении этого имущества будет осуществляться не по правилам Закона об ипотеке о регистрации законной ипотеки (с подачей залогодержателем соответствующего заявления и проч.), а органом по регистрации прав на недвижимость ex officio . То есть орган по регистрации прав будет обязан самостоятельно перенести в отношении нового предмета ипотеки все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки (например, на вновь образованный участок следует перенести все обременения, которые лежали на участках, из которых он был образован). Эта обязанность вытекает из норм ГК РФ о сохранении залога при изменении предмета залога.
В то же время в подобной ситуации преобразования имущества, залог которого не подлежал регистрации, в имущество, залог которого подлежит регистрации, возникает вопрос, сохраняется ли залог в период времени между исчезновением прежнего предмета залога и регистрации залога на измененный объект. Видимо, следует признать, что в такой ситуации залог сохраняется, и разрыв в существовании залоговых прав не возникает.
Разумеется, при распространении залога на измененный предмет залога в силу принципа эластичности сохраняются старшинство и все иные условия залога (за исключением, видимо, тех, которые были тесно связаны с прежним правовым режимом предмета залога).
2.1. Положения подп. 1 п. 2 комментируемой статьи помогают разрешить и иную коллизию. Речь идет о ситуации, когда в залог был передан земельный участок, а впоследствии на нем были возведены сооружения или здания, права залогодателя на которые зарегистрированы не были. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенное строение возникает с момента государственной регистрации в реестре (так называемый принцип внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Таким образом, в случае если собственник земельного участка, заложивший его по договору ипотеки, возвел на нем здания или сооружения, то до регистрации прав на эти объекты они должны рассматриваться как составные части земельного участка (ст. 133 ГК РФ), и измененный участок со всеми вновь созданными на нем улучшениями (в виде составных частей) должен считаться находящимся в залоге у залогодержателя как одна вещь.
2.2. Положение о том, что в случае изъятия предмета залога для государственных (муниципальных) нужд в залоге будет считаться находящимся имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, повторяет правило п. 2 ст. 334 ГК РФ с тем лишь уточнением, что и само требование о выдаче возмещения также считается находящимся в залоге.
При этом в данном случае, видимо, более дискуссионным является вопрос, будет ли распространение права залога на новую переданную в собственность залогодателя вещь продолжением существования старого вещного права залога или здесь возникнет все же новый залог на тех же условиях.
2.3. Отдельное внимание следует обратить также на новое (для ГК РФ, но существовавшее ранее в Законе о залоге 1992 г.) положение о том, что в случае залога имущественного права все то, что будет предоставлено должником по заложенному праву, также считается находящимся в залоге. По сути, о том же говорит и п. 2 ст. 334 ГК РФ. Например, в случае если будет заложено право залогодателя требовать от автосалона передачи автомобиля по договору купли-продажи, то переданный залогодателю в собственность автомобиль будет новым предметом залога (взамен прекратившегося права из договора купли-продажи). При этом, однако, необходимо соблюдение требования о регистрации залога, если залог прав на переданное залогодателю имущество подлежит правоустанавливающей регистрации (например, недвижимость).
Также достаточно дискуссионным является вопрос, будет ли распространение залога на полученное имущество новым залогом или продолжением существования старого залога.
Как бы ни был решен этот вопрос, очевидно, что подобный перенос права залога с права требования на вещь повлечет автоматическое существенное изменение содержания залоговых прав, так как регулирование залога обязательственных прав и залога вещей принципиально отличается.
3. Право залога наделяет залогодержателя довольно серьезными управленческими возможностями по отношению к деятельности залогодателя. В частности, он получает контроль над деятельностью залогодателя по изменению (переработке) заложенного имущества (особенно полным такой контроль будет в случае так называемого тотального залога), которое, как это следует из комментируемого пункта, может быть ограничено договором залога. К таким условиям, в частности, могут относиться положения договора залога о необходимости предварительного согласования с залогодержателем тех или иных действий с заложенным имуществом, которые могут изменить его физически (и тем самым изменить стоимость предмета залога, в чем может быть не заинтересован залогодержатель).
3.1. Санкцией за нарушение условий о согласовании изменения и переработки предмета залога, установленного в договоре залога, является возникновение у залогодержателя права на досрочное востребование долга, обеспеченного залогом, и - в случае неисполнения обеспеченного обязательства - право на обращение взыскания на предмет залога.
4. Замена предмета залога может быть осуществлена также путем волеизъявления залогодателя. Это право предоставляется ему в случае, если предмет залога погиб или был поврежден по обстоятельствам, за которые не отвечает залогодержатель. В противном случае залогодатель, являющийся должником по обеспеченному долгу, может осуществить зачет своего долга перед кредитором требованием к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных гибелью предмета залога.
Однако неправильно считать такую замену предмета залога односторонним действием залогодателя, так как закон предоставляет залогодержателю право отказаться принимать в залог новое имущество. Такое поведение залогодержателя может быть обусловлено, например, сомнениями в ликвидности или в адекватности стоимости имущества, предлагаемого в залог, размеру обеспеченного обязательства. Однако, разумеется, отказ залогодержателя принять в залог новое имущество может быть оценен и с точки зрения стандарта добросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ); последствием признания отказа залогодержателя принять в залог новое имущество будет прекращение залога.
4.1. При замене предмета залога залогодателем условия договора залога сохраняются в отношении нового предмета залога.
В то же время вопрос о том, будет ли здесь иметь место новый залог или сохранится старое вещное право, может вызывать споры (Об этом см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).
4.2. В случае если залогодатель не воспользовался своим правом и не предоставил новый предмет залога взамен погибшего (или ухудшившегося), то залогодержатель имеет право досрочно востребовать обеспеченный долг и обратить взыскание на предмет залога. Однако права требовать предоставления нового предмета залога взамен погибшего залогодержатель не имеет.
5. Положения п. 5 комментируемой статьи предусматривают, что условия договора залога сохраняют силу в отношении нового предмета залога, старшинство залогов сохраняется.
Здесь же законодатель указывает на особенность определения момента, с которого предоставленный новый предмет залога будет считаться обремененным правами залогодержателя: если новый предмет залога уже находится в собственности залогодателя, то он считается заложенным с момента достижения соглашения о замене предмета залога; если предмет залога является будущим имуществом, то он будет обременен с момента возникновения права собственности залогодателя на него (см. также комментарий к ст. 335 ГК РФ). Если же право собственности на предмет залога у залогодателя возникнет лишь после специальной регистрации (например, права на недвижимое имущество), то залог также возникнет не ранее такой регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
5.1. В отношении последнего случая залогодержатель должен проявлять особую бдительность и активно участвовать в процедуре регистрации прав залогодателя на новый предмет залога с тем, чтобы в отношении этого имущества была внесена (по заявлению залогодержателя) также и запись об обременении; в противном случае залог не возникнет.
5.2. Условия договора залога, выработанные сторонами в отношении прежнего предмета залога, не будут применяться к новому предмету залога в том случае, если они будут противоречить императивным нормам закона. Например, если вместо заложенного нежилого помещения было передано в залог помещение жилое, являющееся единственным у залогодателя, условие договора залога о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога не будет подлежать применению (см. п. 3 ст. 349 ГК РФ и комментарий к нему).
6. Пункт 6 комментируемой статьи содержит очевидное правило о том, что вместо замены предмета залога с сохранением в силе всех договоренностей относительно условий залога стороны вправе прекратить свои прежние залоговые отношения и заключить новый договор залога в отношении нового предмета. Это будет целесообразно, например, в ситуации, когда новый предмет залога имеет такие серьезные отличия от предыдущего, что целесообразнее выработать новые условия залога, чем приспосабливать прежние положения договора залога к новому предмету залога. Например, в случае если были заложены права по договору участия в долевом строительстве, то после передачи помещения дольщику целесообразнее заключить новый договор ипотеки.
6.1. Условие об обязанности заключить новый договор залога может содержаться в первоначальном договоре залога; в случае уклонения от заключения нового договора залога залогодержатель вправе предъявить соответствующий иск (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
7. Диспозитивность положений о замене предмета залога подчеркивается п. 7 комментируемой статьи, указывающим на возможность в договоре залога установить право залогодателя осуществлять замену предмета залога в одностороннем порядке, без согласия залогодержателя.
Это довольно нетипичное положение, противоречащее природе залога как вещного права. Защитой залогодержателя в случае наличия в договоре залога подобного условия будут лишь правила о добросовестности.

Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости . На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки Сбербанка на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.

Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность. Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры. Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:

1. Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
2. Произвести оценку нового залога;
3. Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
4. Заключить новое ипотечное соглашение.

Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости. Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам. Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.

В качестве залога банк принимает:

• Таунхаус;
• Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
• Квартира в многоэтажном здании;
• Объекты нежилого фонда;
• Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Как обменять квартиру если она в ипотеке

Когда речь идет о возникновении непредвиденных ситуаций во время погашения ипотечного кредита, первым делом подразумеваются, конечно же, негативные обстоятельства - потеря работы, разводы, болезни и т.д. К счастью, не исключены и положительные изменения. Так, в период погашения долга заемщик может получить наследство или перейти на новую более престижную работу. И тогда взгляды заемщика на старый кредит могут и измениться: если доходы значительно увеличились, почему бы ему не взять квартиру большей площади? Вариант хороший, но здесь возникает вопрос: можно ли сменить предмет залога по ипотеке, если им служит покупаемая по ипотеке квартира?
Статьей 345 ГК РФ установлено, что предмет залога по ипотеке может быть изменен только при согласии залогодержателя, в данном случае – кредитной организации, т.е. банка. Таким образом, с правовой точки зрения смена залога не должна быть чревата различными трудностями, но вот на практике все оказывается не совсем так. Дело в том, что прежде чем банк даст согласие на смену залоговой квартиры, необходимо провести все те процедуры, что делались с предыдущей. «Это значит, что новый объект недвижимости нужно будет оценить, оформить на него страховой полис, обеспечить нотариальное сопровождение сделки и т.п., - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Это чревато потерей не только денежных средств, но и времени и сил». Тем не менее, смена залога не является редким явлением на рынке ипотечного кредитования. Как правило, это происходит, когда заемщик получает в наследство ликвидную квартиру и желает предоставить ее в качестве залога по ипотеке, а прежний предмет залога оформить в свою собственность. Однако необходимо понимать, что квартира, предлагаемая заемщиком в качестве нового залога, должна быть одобрена банком. Так, кредитор откажется взять в залог квартиру в аварийном доме или доме с деревянными перекрытиями (в виду высокой пожароопасности). Существует и другой способ, как можно сменить предмет залога по ипотеке. Это продажа старой ипотечной квартиры и покупка за эти средства новой. Однако заемщик обязан все свои действия согласовывать с кредитором. «Как правило, все происходит по такой схеме: заемщик находит человека, заинтересованного в покупке ипотечной квартиры, - рассказывает Константин Шибецкий. – Тот оплачивает оставшуюся задолженность по кредиту, а после того, как к нему (покупателю) перешли права собственности, выплачивает остальную разницу». У такого способа есть ряд преимуществ, основным из которых является то, что можно сменить жилплощадь, не дожидаясь окончания выплат по ипотеке. Следует помнить, что не всегда смена залога происходит по желанию заемщика. Дело в том, что в случае, если по вине заемщика произошла порча залогового имущества, кредитор потребует предоставления нового объекта недвижимости в качестве залога по ипотеке.