Наша памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека , или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.
Что такое ипотека - определение и суть
Ипотека - разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество - как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).
Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.
Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.
Суть ипотеки
Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие - ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.
Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду - приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.
Характерные признаки и свойства ипотеки:
· выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);
· носит целевой характер - если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;
· выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;
· оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.
· В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.
Плюсы и минусы ипотеки
Для многих граждан ипотека - единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.
Плюсы ипотеки:
1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.
2. Экономические выгоды : речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.
3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.
У ипотеки есть и отрицательные стороны.
Перечислим главные минусы:
· ограничение собственника в правах на имущество;
· высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);
· длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы - не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);
· сложности в оформлении кредита - большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;
· постоянный риск потерять жилплощадь - при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.
Виды ипотеки
Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа - залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.
Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.
В частности, по ипотеке можно приобрести:
· квартиры в новостройках или строящемся доме;
· квартиры на вторичном рынке;
· дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
· доли недвижимости.
Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.
Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.
Выбор ипотечной программы - мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.
Банковские предложения - продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.
Совет 1. Сравниваем процентные ставки
Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки - 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.
Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения
Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.
Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.
По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.
Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).
Ещё один вариант - усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.
Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.
Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных
Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.
Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.
Совет 4. Изучаем условия страхования
По закону страхование ипотечного имущества - обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования - жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.
Все виды страховок - платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.
Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.
Совет 5. Изучаем условия расторжения договора
Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.
Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка - уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.
Что нужно для получения ипотеки - основные условия и требования банков
Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.
Основные из них:
· возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
· наличие стабильной работы - клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
· уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
· наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
· наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк
Как получить ипотеку
Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить всеза и против ипотеки , а так же воспользоваться калькулятором длярасчёта платежейи переплаты по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку. Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита. При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы клиентов банка о работе банка сипотечными кредитами. Далее вам предстоит подготовитьдокументы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит. Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.
Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.
В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской,действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.
Важный совет!
Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?
По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области».
Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6
тел. 8(4842 57-11-81 e - mail : okiip @ yndex . ru
Если вы решили купить или обменять квартиру с помощью ипотечного кредита, то для вас есть две новости: хорошая и плохая.
Плохая заключается в том, что на любом этапе - от подачи заявки в банк до покупки жилья- легко совершить ошибку. И цена такой ошибки будет высока. Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита, необходимо быть хорошо подкованным во многих вопросах.
Хорошая новость - в том, что 90% ошибок при оформлении ипотечного кредита можно избежать. Для этого нужно внимательно прочитать эту статью и применить полученные знания в жизни.
Приведу 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершает большинство заемщиков при оформлении ипотеки.
Ошибка №1: беспечность
Ошибка №2: страх перед ипотекой
Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов
Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам
Ошибка №5: при отказе банка опустить руки
Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита
Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры.
Ошибка№1: беспечность
Часто заёмщики «надеются на русский авось».
А ведь ипотеку большинство заёмщиков оформляют на 15 лет. И нужно серьёзно готовиться к сделке. Необходимо всегда помнить, чем легче процедура получения кредита, тем, скорее всего, хуже будут условия для вас. Банки предлагают выгодные ставки только тем клиентам, которые докажут свою платёжеспособность. Чаще всего, беспечность проявляется в том, что заёмщик не учитывает дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры. А их немало: страховка, оценка квартиры, изготовление дополнительных справок, необходимых для сделки. Эти расходы, как правило, ложатся на покупателя. А ещё может быть комиссия банка при выдаче кредита. Да и переезд с последующим ремонтом (хотя бы минимальным) могут пробить брешь в бюджете. Кроме этого, заёмщик ещё перед оформлением кредита ориентируется на квартиры, которые увидел в газетах или на сайте. Чаще всего, это «горящие варианты» (жильё, которое продается срочно), или же просто «грязные» методы продаж.
В любом случае, покупка обходится дороже, чем планировалось.
Чем опасны непредвиденные расходы?
С самого начала очень важно не сбиваться с графика платежей. Ведь стоит только появиться просрочкам, как долг будет расти, словно снежный ком и потом будет крайне сложно рефинансировать кредит.
Всегда помните о необходимости тщательного изучения кредитного договора! Большинство заёмщиков видят их только в момент подписания. А зря!
В каких случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?
Имеет ли банк право изменить процентную ставку?
Как быстро будет снят залог при полном расчёте по кредиту?
На эти и другие вопросы можно найти ответы, если внимательно читать договоры. Если не уверены в себе, обратитесь к специалистам. Но можно долго читать кредитный договор, вот только внести изменения в него Вы никогда не сможете. Зато, можно выбрать другой банк. Это тоже стратегия.
Как избежать этой ошибки? Рецепт прост и сложен одновременно. Нужно рассчитывать все необходимые на сделку расходы хотя бы с небольшим запасом. И желательно, иметь в резерве сбережения хотя бы в размере двух-трёх платежей по кредиту. Так называемую «подушку безопасности».
Ошибка №2: страх перед ипотекой.
Другая крайность - не рассматривать ипотеку как способ решения своего квартирного вопроса. Большинство россиян сегодня могут значительно улучшить свои жилищные условия, при этом платить за ипотеку всего по 7 000 рублей в месяц, но по разным причинам не делают этого.
Чаще всего, потенциальных заёмщиков пугает большая переплата. Именно её так часто приводят в качестве аргумента противники ипотеки. Хотя, если вооружиться калькулятором, можно прийти совсем к другим цифрам. Чуть позже подсчитаем, сколько стоит ипотека на самом деле.
Многие годами живут в аренде, скитаясь по чужим квартирам, и даже не задумываются о том, сколько денег они отдают владельцам жилья. Тем, кто уже не один год откладывает покупку квартиры в надежде дождаться «дешёвых кредитов», будет интересно узнать, что снижение ставок по ипотеке приведёт к росту цен на квартиры. Это один из законов экономики. В итоге ежемесячные платежи могут даже увеличиться. Так что ждать, когда ипотека подешевеет, не имеет никакого смысла. Попытка накопить на квартиру вряд ли приведёт к успеху. Рост цен на жильё обгоняет и рост зарплат, и любые ставки по банковским депозитам. Поэтому копить на жильё становится делом практически невозможным.
Подведем итог: люди откладывают покупку квартиры так, будто собираются жить вечно.
Сколько же на самом деле стоит ипотека?
«Берёшь чужие и на время, а отдаёшь свои и навсегда». (Народная мудрость).
Любой заёмщик перед оформлением ипотечного кредита пытается посчитать, в какую сумму обойдётся покупка квартиры. Некоторые, увидев, что возвращать нужно больше, чем занимали, откладывают покупку. И совершают ошибку. Ведь они не учитывают рост цен на жильё.
Предположим, что заёмщик покупает квартиру по цене 1 000 000 рублей. Для этого он берёт в банке ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых без первоначального взноса. Так будет считать проще. Для чистоты эксперимента не будем рассматривать возможность досрочного гашения. Что в результате? Общая сумма выплат составит около 2 164 500 рублей – «берём рубль - отдаем два» . Дорого! Но давайте не будем торопиться с выводами. Ведь мы ещё не учли инфляцию. А в России она - не менее 10% в год. Другими словами, не квартиры дорожают, а наши деньги дешевеют .
Давайте посчитаем, а сколько будет стоить эта же квартира (1 000 000 рублей), если каждый год она будет дорожать на 12 %. И тут вступает в силу сложный процент. 5 473 000 рублей - именно такой будет стоимость квартиры при ежегодном росте цен всего на 12% через 15 лет. Даже при ежегодном увеличении цены всего на 6% окончательная стоимость квартиры составит почти 2 400 000 рублей.
Конечно, это просто математический расчет. Вечного и безостановочного роста цен на недвижимость просто не бывает. За подъёмами случаются и спады. Но, как правило, они кратковременные. Только за 9 лет, в период с 2006 года по 2015 год, цены на квартиры в Санкт-Петербурге выросли более чем в 1,5 раза. И это уже с учётом сильного падения в 2008—2009 годах.
Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов.
Как выбирают банк большинство заёмщиков? Часто получается так: заёмщик долго (до полугода) взвешивает все «за» и «против», приценивается. Но, приняв решение, бросается в первый попавшийся банк.
У большинства из нас весь день расписан по минутам, а свободного времени так мало. В Санкт-Петербурге более 190 банков предлагают свыше 250 ипотечных программ. Если выбирать среди них самое лучшее предложение, учитывая близость к дому, громкие слова в рекламе или же методом «научного тыка», то результат непредсказуем...
Разница ставки всего на 1% больше через 15 лет приведет к переплате с кредита 1 000 000 рублей составит 117 000 рублей! Важно всегда внимательно смотреть на условия кредита.
Все мы испытываем дефицит времени. Если хотите получить самый выгодный ипотечный кредит, запаситесь терпением и проявите настойчивость. Встретив в рекламе громкие слова, насторожитесь и прочитайте внимательно весь текст. Отбросьте все эмоции и подойдите к вопросу системно. Если это необходимо, возьмите пару дней отгула. Не стоит бросаться на первое попавшееся предложение. Пересмотрите все варианты. Причём сделать это нужно в кратчайшие сроки. Ведь, если вы будете каждый день рассматривать по 5 банков, то выбор может затянуться. Возможно, когда вы сделаете свой выбор, условия изменятся, и всё придется начинать сначала.
Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам.
Какой банк предлагает самые выгодные условия? Если бы на этот вопрос был чёткий и однозначный ответ, то в России остался бы только один банк, выдающий ипотечные кредиты.
Конечно, процентная ставка это первое, на что нужно обращать внимание. Но банки выдают ипотечные кредиты по этим ставкам далеко не всем желающим. В большинстве банков для разных категорий заёмщиков существуют различные условия кредитования.
Кроме процентов есть много важных условий. И порой, когда принимаются решения, эти «мелочи» выходят на первое место. Вот основные:
1 — Каков размер первоначального взноса?
Ведь от этого напрямую зависит процентная ставка. Сегодня можно купить квартиру, имея на руках всего 10% от её стоимости. Правда ставка по кредиту будет в этом случае максимальная.
Если первоначальный взнос превысит 50-60%, то в этом случае ставка по кредиту будет минимальна.
2 — Каков размер комиссии за выдачу кредита?
Он может достигать 4%. Во многих случаях это перекрывает всю выгоду от низкой процентной ставки. Особенно, если вы ставите цель погасить кредит в кратчайшие сроки.
3 -Рассматривает ли банк «серую зарплату»?
Банки учитывают серый доход заёмщика, при этом, как правило, предлагая ему более высокую процентную ставку.
4 — Возможно ли оформить купленную квартиру на детей?
Во многих случаях - это первый вопрос, который необходимо задать в банке. Это важно, если вы улучшаете свои жилищные условия, а один из собственников жилья - ребёнок.
5 — Какое жильё кредитует банк?
Пока банки ещё кредитуют покупку старого жилья («хрущёвки», «сталинки»), но требуя массу дополнительных справок и документов.
Только подробно разобравшись и ответив на эти и многие другие вопросы, можно сделать вывод о том, какой банк предлагает самые выгодные условия именно для Вас.
Поэтому выбирать программу с самой низкой процентной ставкой – это большая ошибка. Это приводит к потере времени и разочарованию: «выбрал самую выгодную программу, а оформить ипотеку не могу».
Поэтому подробно изучите программы банков и требования к заемщику, сопоставив их со своей ситуацией. Не стоит переживать из-за того, что в каком-либо из банков есть ставки по ипотеке ниже. Возможно, эта ипотечная программа была разработана не для вас. Продолжайте поиск!
Ошибка №5: при отказе банка опустить руки.
Часто заёмщик, получив отказ от одного из банков, отказывается от своей идеи обмена квартиры.
Давайте выясним, как часто отказывают заёмщикам и почему?
На что, в первую очередь, обращает внимание банк?
Прежде всего, заёмщик должен иметь стабильную и востребованную работу, чтобы в случае её потери он мог найти другую. У заёмщика должны быть порядок и чёткость в финансовых вопросах.
Чаще всего отказы связаны с плохой кредитной историей. Достаточно несколько раз задержать платежи по кредитам, и в получении ипотеки может быть отказано.
Также причиной отказа может быть неточность в заполнении документов. Неправильно заполнили заявку или неточно указали какие-либо данные о себе - и в ипотеке отказано. Никто не будет разбираться умышленно или нет вы это сделали.
Причин отказа может быть много. Приведу еще пару нетипичных, но реальных примеров.
Сотрудники банка для проверки данных, указанных в заявке, могут позвонить в бухгалтерию или же вашим друзьям. Поскольку в службах безопасности работают люди разного уровня воспитания, то в одном из случаев общение происходило не совсем в корректной форме. В результате словесный конфликт перерос в отказ заёмщику.
Или, к примеру, сотруднику одной известной компании с зарплатой более 80 000 рублей в месяц банк отказал в кредите. Звучит невероятно. Но дело в том, что фирма, в которой работает этот сотрудник, уже давно не платит по кредитам. В этом случае банк посчитал, что в ближайшее время начнутся перебои с выдачей зарплаты.
Банк имеет право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин
Вот еще несколько примеров, которые, к счастью, встречаются не так часто, но могут сорвать покупку квартиры.
Пример 1. Заёмщик продлевал решение банка на получение ипотечного кредита и получил отказ. Оказывается, три года тому назад у него была просрочка по потребительскому кредиту. У заёмщика возник вопрос: «А почему вы раньше этого не заметили и сразу мне не отказали?». В банке ответили, что имеют право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин.
Пример 2. У заёмщика на руках решение банка на ипотечный кредит 1 300 000 рублей. Но когда подошло время сделки, сумма уменьшилась почти вдвое. Почему? В банке пояснили, что решение является предварительным и может меняться как в большую, так и в меньшую сторону .
В любом случае, отказ в выдаче ипотеки в одном банке совсем не означает, что заёмщику откажут в другом. В вопросах одобрения кредитных заявок многое зависит от случая. Поэтому пробуйте снова и снова!
Давайте представим распространённую ситуацию, при которой у заёмщика ранее была просрочка по крупному кредиту, но всё закончилось благополучно. Он честно указал это в заявке. Один банк может сразу отказать и не разбираться в причинах. В другом банке это посчитают хорошим знаком. Ведь это значит, что заёмщик прошел огонь и воду и умеет искать выход из сложных ситуаций.
Сколько времени банки на самом деле рассматривают заявку?
Как правило, банки рассматривают заявки от 3 до 7 дней. Но бывают задержки даже до нескольких месяцев.
Почему происходят задержки? Причин может быть много, и одна из них - в банке элементарно нет денег. И тогда клиенту или отказывают, или кредитный комитет заседает бесконечно долго. Другими причинами могут быть отпуск, больничный или увольнение сотрудников банка, которые отвечают за выдачу ипотеки, или... потеря документов клиента. Да, такое тоже бывает. Есть еще одна причина - несогласованность действий. Рекламная кампания банка разрабатывается в Москве, а консультации клиентов и оформления заявок проходят в регионах.
Что делать, если в получении кредита отказано?
Какой-либо совет дать трудно, если вы не знаете, как на самом деле работает банк. Но зато теперь любая неожиданность при оформлении ипотеки не застанет вас врасплох. Ведь предупреждён, значит вооружён. Проявите смелость, решительность и настойчивость, и скоро у вас на руках появится положительное решение банка.
Смелость города берет!
«Проблема в том, что, не рискуя, мы рискуем в сто раз больше». Марк Аврелий
Действовать сейчас, а не выжидать удобного момента. Это относится и к недвижимости.
По статистике заёмщики оформляют ипотечный кредит в основном на 15 лет. В то же время, большинство гасят его за 7-8 лет.
Каждому заемщику страшно брать кредит! Никто не уверен в том, что на время займа в его жизни будет всё гладко! «А вдруг что-то случится?».
Действительно, случиться может всё. Никто, никогда и нигде не даст вам 100% гарантии. Но пока одни люди ждут, что наступят пресловутые «лучшие времена» , и кто-то позаботится о них, другие взяли кредит, выплатили его и теперь живут в своих квартирах. Ведь можно, выплачивая всего от 5 до 10 тысяч в месяц, кардинально изменить свои жилищные условия, и это реально!
Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита.
«Гладко было на бумаге...»
Итак, вы получили одобрение банка. Наступает «приятный момент выбора квартиры». Большинство заёмщиков рассматривает оформление документов с последующим одобрением заявки и покупку квартиры как две отдельные сделки. Кажется, что купить квартиру - не проблема. Но статистика такова: половина из тех, кто уже получил одобренную заявку, квартиру купить не может (это вам подтвердят в любом банке).
Почему? Причин несколько:
- Порядок расчётов и перечень документов, которые требует банк на сделку, не устраивает продавца.
Покупка квартиры по ипотеке может потребовать сбора большого количества дополнительных справок (справки из нарко- и психо-диспансера, акт технического состояния квартиры и т.д.). Далеко не каждый продавец может или хочет их предоставить.
В каких случаях продавцы отказывают покупателям с ипотекой?
Продавец торопится и срочно продаёт квартиру. У него нет времени ждать, пока банк согласует документы, и будут переведены деньги.
На квартиру есть другие покупатели, и они располагают наличными деньгами.
Продавец не хочет или не может собрать нужные банку документы.
Квартира менее трёх лет в собственности.
Собственник на сделку приехать не может. Его интересы представляет доверенное лицо. Не все банки идут на такие сделки.
Продавцы не хотят вникать в порядок расчетов. Они опасаются сложной схемы расчётов и не доверяют банкам.
- Квартира, которую вы выбрали, не устраивает банк.
Почему банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру?
Выдавая кредит, банк заинтересован в том, чтобы дом и квартира в нём были в целости, сохранности и за ближайшие годы не потеряли в цене.
Поэтому в случае, если жилье имеет большой процент износа или дом подлежит реконструкции, или имеется незаконная перепланировка, в кредите на такую квартиру будет отказано.
Что делать? Об этом я расскажу ниже, после описания ошибки №7.
Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры
Мы рассмотрели две причины того, почему заёмщик с уже одобренным ипотечным кредитом не сможет купить понравившуюся квартиру. Но есть еще третья причина. Она настолько важна, что выделена мной в отдельную.
Итак, одобрение банка на руках, и вы погружаетесь в море объявлений о продаже квартир и начинаете выбирать. И вдруг, оказывается, что из сотен вариантов вы не можете даже посмотреть жилье, которое понравилось. Квартиры оказываются проданы либо сняты с продажи. Конечно, такое случается. К моменту выхода газеты самые интересные квартиры могут быть проданы, а с сайта их просто забыли удалить. Но всё-таки значительно чаще встречается умышленный обман.
А была ли квартира? Многие продавцы (да и многие агентства недвижимости) используют при продаже «грязные», а порой и мошеннические приёмы. Например:
«Квартира-приманка»
Цена на неё занижена для привлечения покупателей. Позвонив по телефону, вы узнаете, что пять минут назад эту квартиру продали, но есть похожая квартира, правда... на 10% дороже.
Вас просят оставить свой телефон, и как только будет что-то интересное... Но, скорее всего, предложат купить более дорогую квартиру: «Ведь цены растут».
«Аукционы-лохотроны»
На реально продаваемую квартиру устанавливается заниженная цена. Этим привлекаются десятки заинтересованных покупателей. Позвонив по телефону, вы услышите примерно следующее:
- Продаёте?
- Продаём!
- Хотим посмотреть и купить. Цена верно указана?
- Посмотреть вы можете, но по этой цене мы вам не продадим.
- Как не продадите? Опечатка или цена изменилась?
- Нет, не опечатка. И цена не изменилась. Стоимость указана верно. Мы продадим квартиру тому, кто даст за неё самую высокую цену.
- Так вы продаёте квартиру или нет?
дальше всё идет по кругу. Если вы напоследок скажете: «Будет конкретное предложение (сроки продажи и окончательная стоимость) - позвоните», вам перезвонят: «Вы знаете, на эту квартиру у нас уже есть покупатель», - и назовут вам среднерыночную цену. - «Но если вы предложите больше - милости просим».
Если вы попадётесь на эти уловки, вас будут долго водить за нос. В результате вы теряете время, нервы и силы. Во многих случаях заёмщик вынужден заново собирать документы и продлевать одобрение банка.
Сбор предоплат.
Даже если вы обратитесь в одно из многочисленных агентств недвижимости, это не гарантирует, что вы сможете купить квартиру без проблем. Может быть, вам повезёт, а может и нет. Открыть «фирму-однодневку» - пара пустяков. Ведь лицензирование давно отменено и
офис можно снять на час всего за пару сотен рублей. Именно поэтому так много ситуаций, когда взяв предоплату от покупателей (чаще всего, иногородних), такие фирмы исчезают с деньгами в неизвестном направлении. Последний из примеров носит явно криминальный характер.
Чаще встречается просто непрофессиональная работа дилетантов. В большинстве фирм просто нет специалистов, которые знают все детали ипотечных сделок. Им проще и выгодней искать покупателя с наличными — хлопот меньше. Часто, даже приняв заявку, поиском квартиры никто не занимается. Поэтому половина заёмщиков не может купить квартиру и вынуждена заново собирать документы и продлевать решение банка. А при продлении сумма кредита может измениться.
Почему случается эта ошибка?
Обилие рекламы (на сайтах на продажу выставлены десятки тысяч вариантов) создаёт иллюзию, что квартиру купить легко и просто. К тому же рынок недвижимости привлекал и всегда будет привлекать аферистов разных мастей.
Все эти проблемы возникают потому, что, чаще всего, люди покупают квартиру раз в жизни. Поэтому так сложно пройти все этапы покупки квартиры и ни разу не ошибиться.
Что делать?
Рассматривайте покупку квартиры как одну операцию, которая просто состоит из нескольких этапов. И помните: доверяй, но проверяй! При выборе квартиры всегда помните про уловки, которые описаны в статье и не попадайтесь на них. Тщательно уточняйте в банке требования к покупаемой вами квартире. Сбор и оформление дополнительных справок и документов, которые требует банк, нужны в первую очередь вам. Возьмите инициативу в переговорах на себя. И, если квартира действительно понравилась, не мелочитесь. По опыту знаю, что очень часто переговоры заходят в тупик из-за пустяков. Продавцы и покупатели порой проявляют излишнее упорство и принципиальность. Иногда несколько сотен рублей могут стать препятствием на пути к покупке квартиры. Поэтому, заранее продумайте диалог с продавцом квартиры. P.S.
Если вы обошли все подводные камни - поздравляю! Вы стали собственником квартиры!
Но на этом история не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.
11156Одним из важных этапов получения жилищного кредита является обращение в банк на консультацию по ипотеке. Цель данной процедуры заключается в том, чтобы получить детальную информацию об условиях кредитования, а также задать интересующие вас вопросы специалисту банка. Чем больше информации вы сможете получить как о самом банке, так и о его ипотечных продуктах, тем легче будет определиться с итоговым кредитором впоследствии. По этой причине правильно поставленная беседа с представителем банка является одним из залогов успеха.
Психологический аспект.
Довольно часто приходится видеть ситуации, когда лица, обратившиеся на консультацию, чувствуют себя несколько неловко и боятся задавать, как им кажется, неуместные или глупые вопросы. На самом деле времена, когда кредитные специалисты обращали особое внимание на поведение клиента или ставили себя на уровень несколько выше, чем потенциальный заемщик далеко позади. Сегодня ипотечный консультант является рядовой единицей, которая стремиться привлечь как можно больше клиентов, выполнить свой план продаж и заработать соответствующий бонус. Именно поэтому такие специалисты будут готовы дать ответ даже на самый несуразный вопрос, поддерживая беседу в приятном для вас русле. В этой связи, не стоит их бояться, а тем более переоценивать их влияние на одобрение кредита, относитесь к ним, как к информационному источнику, от которого следует лишь получить необходимую вам информацию.
Подготовительный этап.
Безусловно, бежать в ближайший банк, не имея даже общего представление о том, что такое ипотека , а также о том, что вы собираетесь приобрести с ее помощью не совсем обдуманный шаг. Перед тем, как непосредственно обращаться на консультацию по ипотеке полезно будет несколько потратить на самостоятельное изучение данного вопроса. Непосредственно перед консультацией полезным будет составить список вопросов, которые вас интересуют, чтобы не забыть их задать на встрече. Если у вас есть возможность взять собой супруга или друга – обязательно ей воспользуйтесь, это поможет вам убедиться в том, что вы правильно поняли все то, что было озвучено в ходе беседы. Если же такой возможности нет, а после консультации остались сомнения касательно чего-либо, обязательно следует договориться еще об одной встрече с консультантом по ипотеке и развеять на ней оставшиеся у вас сомнения и недопонимания.
Какие вопросы следует задать на встрече?
Первым делом у представителя банка следует уточнить, возможно ли предоставление кредита для целей покупки интересующей вас недвижимости. Если ответ на данный вопрос положительный можно перейти к обсуждению дальнейших деталей, если нет – есть смысл поинтересоваться об альтернативных вариантах и взять их на заметку. Далее следует уточнить информацию о базовых условиях кредитования, в том числе о сумме и сроке кредита, необходимых документах, а также об эффективной процентной ставке . После того как ответы на эти вопросы будут получены можно переходить к таким немаловажным деталям, которые могут оказать существенное влияние на ваш выбор, как:
- Комиссии за повторное рассмотрение заявки . В ряде кредитных организаций существует практика, согласно которой повторное заявление на ипотеку рассматривается на платной основе, не смотря на тот факт, что ваша кандидатура была одобрена ранее, и вы просто не успели выйти на сделку.
- Условия досрочного погашения . Конечно банков, которые не дают клиентам возможности погасить займ или его часть не существует, однако обыграть схему претворения ее в жизнь можно разными способами. Например, некоторые недобросовестные кредиторы устанавливают четкие даты, когда можно производить погашение. Другим распространенным вариантом является сохранение срока кредита для того, чтобы зарабатывать на вас так долго, как это можно. Вариант, к которому вам нужно стремиться выглядит так: погашение должно осуществляться в любую удобную вам дату и давать вам право выбрать либо уменьшение срока либо размера платежей. Естественно стоит обратить внимание и на сумму – чем она меньше, тем легче ее накопить.
- Права пользование недвижимостью . Существующее законодательство не вводит существенных ограничений по ремонту залогового имущества или его предоставления его аренду, однако на практике все может быть по-другому. Поинтересуйтесь у ипотечного консультанта, как относиться банк к данным действиям, насколько легко их осуществить, можно ли продать квартиру в ипотеке ?
- Подготовка справок и документов по запросу клиентов . Бывают ситуации, когда вам требуются различного рода бумаги, подтверждающие факт наличия у вас жилищного кредита. Для одних подготовка подобных документов не составляет труда, а для других превращается в бюрократическую волокиту. Узнайте, насколько гибок банк в данном вопросе.
- Дополнительны услуги и сервисы . Когда получение ссуды осталось позади, ее нужно возвращать, если ответ на вопрос о таких сервисах, как бесплатная карта, круглосуточный цент поддержки или доступ в банк-клиент утвердительный – ставим плюс банку.
Продолжать список таких вопросов можно долго, однако их характер во многом будет определен потребностями того или иного заемщика. Правило здесь одно – чем больше их будет, тем лучше вы будете ориентироваться в условиях кредитования. Безусловно, узнать абсолютно все за одну встречу, ограниченную по времени практически не возможно, поэтому следует определить для себя приоритетные направления беседы с консультантом по ипотеке, оставив на ее конец несущественные мелочи.
Покупка квартиры будет, скорее всего, вашим самым крупным приобретением. При этом получить одобрение на ипотечный кредит от банка бывает непросто, кредиторы сделали все, чтобы соискатели в полной мере почувствовали свою зависимость от них. В итоге будущие ипотечные заемщики стараются не задавать лишних вопросов, лишь бы побыстрее получить одобрение банка на выдачу кредита и сам кредит. Правда, нередко впоследствии оказывается, что банк, воспользовавшись таким положением вещей, просто умолчал о важных составляющих ипотечной программы. О чем же стоит спросить у банковского клерка при подаче документов на оформление ипотеки?
Самый выгодный процент
В первую очередь, спросить стоит, конечно, о ставках. Чем ниже процент по кредиту, тем меньшей будет переплата и меньшими, соответственно, платежи. И наоборот. Исходя из этого, каждый соискатель старается взять ипотеку с как можно меньшей ставкой. Правда, хитрые кредиторы в своих программах указывают не конкретный процент, а диапазон. А итоговый показатель озвучивают уже едва ли не перед подписанием договора.О чем спросить. Подавая документы на оформление ипотеки, имеет смысл задать ипотечному специалисту, который у вас их принимает, вопрос о том, насколько вы можете рассчитывать на минимальный процент по кредиту. Если он укажет на какое-то несоответствие вами портрету идеального заемщика, поинтересуйтесь что можно сделать, чтобы снизить ставку. Бывало и так, что в погоне за более низким процентом, соискатели вовсе откладывали оформление ипотеки на какое-то время. Обычно это происходит, если препятствием к выгодному кредиту становится испорченная финансовая репутация.
Цена вопроса
Многие соискатели наивно полагают, что их расходы на покупку квартиры в ипотеку будут равны сумме стоимости квартиры и процентов, которые афишированы банком. Меж тем, банки стараются не акцентировать внимание соискателей на том, что их расходы не ограничатся основными тратами. И если о таких расходах как оплата услуг оценщика или покупка страховки ипотечный агент еще упомянет, то о многих других вы можете узнать только, когда что-то изменить будет невозможно.О чем спросить.
Прежде, чем нести документы на рассмотрение банка, устройте консультанту своеобразный допрос. Темой его будут ипотечные расходы:
- наличие комиссии за выдачу займа (за рассмотрение заявки, пр);
- наличие ежемесячной комиссии (название может быть любым);
- размер штрафов за просрочки платежей и схема их начисления;
- наличие и размер штрафов при досрочном погашении займа (возможно, через пару-тройку лет вы захотите рефинансировать ипотеку).
Время – деньги
Банки редко торопятся, когда речь идет об их деньгах. И, если экспресс-кредит в сотню тысяч рублей вы и сможете получить в течении часа, то с ипотекой так поторопиться не выйдет. Меж тем, выгодные предложения от продавцов квартир тоже долго не остаются невостребованными. А если банк, потратив на рассмотрение ваших документов, скажем, месяц, в итоге еще и отказал, и теперь вам придется все начинать сначала?О чем спросить. Если есть хоть малейшее сомнение в том, что ответ банка будет положительным или ваш продавец не намерен долго «придерживать» квартиру, в первую очередь узнайте, сколько времени выбранный вами банк обычно затрачивает на рассмотрение заявок и документов. При подаче документов попросите клерка сразу просмотреть их с тем, чтобы определить недостающие или те, что могут потребоваться в ближайшее время. Если такие документы были названы, начните их сбор, не дожидаясь запроса из банка, чтобы по первому требованию тут же их предоставить. Стоит сказать, что отсутствие каких-либо документов, даже если они из «дополнительного» пакета, тоже может стать основанием для
Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.
Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.
При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).
Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.
Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.
На какой срок оформляется ипотека
Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…
Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.
Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.
В какой валюте оформлять
Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?
Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.
Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.
Первоначальный взнос
Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.
Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:
- банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
- банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
- банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
- ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).
И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.
Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.
График погашения
При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.
В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.
Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.
Кто еще участвует в ипотечной сделке
Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.
Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.
Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.
Выводы
Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?
Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:
- желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
- ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
- если не хватает собственных средств для первоначального взноса , то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
- самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
- имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки , не подлежит отчуждению до полного погашения долга.
Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.
Юрий Болотов — о микрорайоне, в котором жила советская элита
Как уплатить госпошлину в налоговую – все варианты госпошлины за егрюл, закрытие или регистрацию ооо, ип Сервис оплаты госпошлины
Кому принадлежит сбербанк россии
Что было важнейшей экономической
Подходит ли нам китайский опыт "четырех модернизаций"?