Погашение регистрационной записи об ипотеке при аресте. Погашение записи об ипотеке. Что дает запись о погашении ипотеки

Ст. 25 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон 102 об ипотеке) содержит перечень оснований погашения регистрационных записей об ипотеке, а именно:

• заявление владельца закладной;
• совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
• заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
• решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Иные основания погашения регистрационной записи об ипотеке могут быть предусмотрены федеральным законом.

Наиболее распространенным основанием погашения регистрационной записи об ипотеке является подача заявлений от Залогодателя и Залогодержателя. Кроме заявлений на погашение регистрационной записи об ипотеке от Залогодержателя и Залогодателя предоставляется стандартный пакет документов (нотариально заверенная доверенность, учредительные документы, полномочия, ОГРН, ИНН и др. – подробнее ). В случае изменения наименования или реорганизации сторон договора ипотеки с изменением ОГРН одновременно с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке необходимо подавать заявление о внесении изменений в ЕГРП, документы, подтверждающие изменения, и платежное поручение об оплате госпошлины за внесение изменений.

Примечание: Если погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда - на регистрацию нужно предоставить два экземпляра решения, заверенных судом. Если погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения третейского суда – на регистрацию предоставляется оригинал и заверенная судом копия решения.

Примечание: Свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее сведений об ипотеке можно получить при условии предоставления на регистрацию оригинала и копии платежного поручения об уплате гос. пошлины. Получение свидетельства без обременений не имеет практического значения, поскольку для подтверждения отсутствия обременений для каких-либо последующих сделок с объектом недвижимости заинтересованные лица все равно будут руководствоваться сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРП.

Примечание: В Управлениях Росреестра по Москве и по Московской области до недавнего времени существовала практика направления заявителям уведомлений о погашении регистрационной записи об ипотеке с отражением даты погашения и номера государственной регистрации погашаемого обременения. Данная практика не была законодательно обоснованной, но практически оправданной, т.к. заявитель после погашения регистрационной записи об ипотеке получал письменный документ с необходимыми сведениями. Представляется, что законодателю необходимо отразить в действующей инструкции такие обязанности регистрирующего органа, т.к. данная информация несомненно востребована (сведения о дате погашения регистрационной записи об ипотеке требуются в процессе проведения бухгалтерского учета).

Примечание: Срок погашения регистрационной записи об ипотеке - в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган необходимых для регистрации документов.

Примечание: Госпошлину за погашение регистрационной записи об ипотеке во всех случаях платить не нужно, за исключением случаев регистрации каких-либо дополнительных соглашений, которые являются основанием для погашения записей в ЕГРП.

Внимание: нет необходимости подавать на регистрацию погашения ипотеки письмо от Залогодержателя в Росреестр об исполнении обязательств по основному договору, обеспечиваемому ипотекой (кредитному, займа и др.) (согласно п. 1 ст. 25 Федерального Закона 102 об ипотеке не требуется подавать в регистрирующий орган иные документы (в т.ч. платежки и справки об оплате, письма от залогодержателя об исполнении обязательств по договору, обеспечиваемому ипотекой и др.

На практике в некоторых регионах РФ, в нарушение требований Федерального Закона 102 об ипотеке, территориальные управления Росреестра до сих пор требуют предоставить письмо от Банка об исполнении обязательств по кредитному договору. Стоит отметить, что до приостановления регистрации по этому основанию дело обычно не доходит.

Вы хотите продать квартиру, которая была в ипотеке? Расплатились с банком, оформили на себя недвижимость и уверены, что этого достаточно? На самом деле, погашение кредита и прекращение договора с банком – это далеко не все, что вы должны сделать по закону, чтобы квартира имела «чистую» историю и бывший залогодержатель не мог предъявить иск по невыполнению вами своих обязательств. Читайте статью и узнайте, почему можно остаться без квартиры даже после погашения ипотеки и как этого избежать.

Какие проблемы встречаются при несоблюдении правил оформления недвижимости

Вы добросовестно выплатили все деньги по ипотеке. Исполнили условия договора в полной мере и оформили документы на квартиру. Теперь вы полноправный собственник бывшей в залоге квартиры. Какие проблемы возникают у людей после этого? Недвижимость должна оформляться по правилам. Ваши отношения с продавцом регулируются договором купли. Этот документ основан на ст. 454 ГК РФ http://stgkrf.ru/454 .

Если у вас не хватает денег, чтобы купить недвижимость сразу, то вы берете кредит под залог, ипотеку. Отношения с кредитором, финансово-кредитной организацией, банком регулируются договором займа, несколькими законами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928 , ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/9005388 , ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «О регистрации недвижимости и сделок с ним» http://docs.cntd.ru/document/9046215 . Все эти законы опираются на ГК РФ. Эти законы регулируют отношения с кредитором, ваши двусторонние права и обязанности. Но сама недвижимость имеет свой паспорт и регистрационный номер. Все, что с ней происходит, собственники, процессы заносятся в ЕГРН. Если записи в реестре не изменены по реальному состоянию дел, то у собственника могут возникнуть проблемы.

Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:

Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.

Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.

Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:

• прекратить договор ипотеки;
• погасить записи об ипотеке;
• внести изменения в ЕГРП.

Снятие залога с недвижимого имущества

Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.

Это необходимо, если:

• ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
• недвижимость продана с аукциона или торгов;
• залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).

Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.

Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.

КАК ПОГАСИТЬ РЕГИСТРАЦИОННУЮ ЗАПИСЬ ОБ ИПОТЕКЕ Ипотека (залог недвижимого имущества) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Также законодательством предусмотрена, по отдельным видам ипотеки, возможность выдачи закладной - именной ценной бумаги, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Возникновения всякого обязательства предполагает его исполнение, окончательный расчет между сторонами, и в случае, если такое обязательство было обеспечено ипотекой, недвижимое имущество может быть освобождено от обременения - погашение ипотеки. Погашение ипотеки носит заявительный характер, следовательно, даже если обязательственные отношения между сторонами прекратились, до тех пор, пока сторонами не будут поданы соответствующие заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, регистрационная запись об ипотеке будет носить актуальный характер и данная информация будет отражена при выдаче сведений из Единого государственного реестра прав. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: - совместного заявления залогодателя и залогодержателя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом; - заявления владельца закладной; - заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; - решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Также законодательством предусмотрен особый случай прекращения регистрационной записи об ипотеке. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется, государственная пошлина не уплачивается. Собственник недвижимого имущества, после прекращения регистрационной записи об ипотеке, вправе обратиться с заявлением о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права, уплатив государственную пошлину, либо запросить выписку из Единого государственного реестра прав, уплатив плату за предоставление информации.

Требования о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворены поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа, предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры расторгнут заочным решением суда., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Агентство по ипотечному кредитованию», ... о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Удовлетворяя требования Кратселева Р.Е. о прекращении ипотеки в отношении квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке, Суд первой инстанции исходил из того, что договор займа от 17 апреля 2008г. в части установления ипотеки данного жилого помещения, является ничтожным, поскольку ответчики собственниками спорной квартиры не являются в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения краевым судом, при этом кассационной инстанцией указано следующее.

"Судебная коллегия считает вывод суда об удовлетворении исковых требований Крастелева Р.Е., о прекращении ипотеки на спорную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке правильным, поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа от 17 апреля 2008г. предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры от 17 апреля 2008г. расторгнут заочным решением суда от 16 ноября 2009г., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются, иные, предусмотренные статьей 25 ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 4 статьи 29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основания для погашения регистрационной записи отсутствуют, в связи с чем ипотека на данное жилое помещение может быть прекращена". (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57)

Поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства:

Истец обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки. Указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, приобрела земельный участок. Пунктом 2 договора предусматривалась уплата покупателем покупной цены в день получения документов после государственной регистрации права собственности, до полного расчета сторон земельный участок находится в залоге у продавца. Расчет с продавцом был произведен надлежащим образом. В настоящее время возможность подачи такого заявления отсутствует, поскольку ФИО1 умерла.

Суд требования удовлетворил. Краевой суд решение суда оставил без изменения, указав, что поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ , в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательство, возникшее из обеспеченного ипотекой договора купли-продажи от 04 августа 2005 г. прекратилось его надлежащим исполнением.

Из материалов дела видно, что указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан покупателю, а покупная цена уплачена продавцу в день получения документов после государственной регистрации перехода права.

Судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения следующим: "Ипотеку земельного участка, возникшую из договора купли-продажи от..., заключенного между ФИО1 и истицей прекратить". (Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966)

Ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке:

И.Е. обратился в суд с иском к М.Р. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество - квартиру.
Е.Е. предъявила И.Е., М.Р. встречный иск о признании обременения в виде ипотеки указанной квартиры отсутствующим, в связи с погашением долга по договору займа и уклонением сторон от регистрации прекращения записи об ипотеке.

Встречные исковые требования судом удовлетворены, при этом судом указано следующее.

Из расписки И.Е.следует, что последний получил 400000 рублей в счет погашения договора займа и полностью проценты по данному договору, претензий к М.Р. не имеет.

Утверждения И.Е. и М.Р. о том, что между ними в этот же день был заключен еще один договор займа на сумму 2500000 рублей, которые М.Р. не вернул, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось по обоим договорам займа, суд правильно признал необоснованными, так как согласно ст.ст. 2, 3, 9, 50 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке. Таковым обязательством является заем в сумме 400000 рублей. (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010)

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона:

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

По делу решением суда удовлетворены исковые требования З. к М-ву А., М-ву Д., Г., М-ой В. о прекращении ипотеки удовлетворены. Прекращена ипотека в силу закона, зарегистрированная 28.07.2000 г., на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости - 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Согласно расписке от 04.10.2000, заверенной нотариусом Л., М-ов А. получил от З. деньги в сумме 6 000 рублей по договору купли-продажи от 26.06.2000г.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона. ("Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки) , рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года", проведенное Астраханским областным судом).