Федеральный закон об ипотеке № 102 устанавливает систему кредитования в залог недвижимого имущества, аграрных наделов на территории РФ. С июля 2017 года в ФЗ 102 были внесены значительные новшевства.

102 закон об ипотеке: последние изменения и действующая редакция закона

В этой статье мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости . Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2017 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

3. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

4. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.

5. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

• договор займа,
• договор аренды,
• договор подряда,
• обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

• земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
• имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
• жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
• суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
• машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

• предмет ипотеки и его оценка;
• сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее разобран в отдельной статье.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

1. В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
2. Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
3. Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
4. Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
5. Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
6. Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
7. Название, описание и местонахождение предмета залога.
8. Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
9. Отметка о государственной регистрации закладной.
10. Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
11. Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
12. Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Как работает вы узнаете из другой статьи.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Гос по шагам разобрана в этой статье.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

• судебное разбирательство;
• внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Подробнее разобрано в отдельной статье.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Подробно разобраны в прошлой статье.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

(залоге недвижимости)

последняя редакция от 05.10.2015

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление государственной регистрации ипотеки

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Глава VII. Последующая ипотека

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав на закладную

Статья 49. Залог закладной

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования

Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Как происходит поиск

Количество комнат

"ст",
"1",
"ст 1"

Все числа меньше 9, а также ключевое слово "ст" считаются количеством комнат. Запрос "ст" - покажет только студии. При вводе нескольких значений ("2 4") искаться будут 2-х комнатные и 4-х комнатные квартиры.

Площадь, м.кв.

"35",
"60",
"35 60"

Все числа от 9 до 199 считаются площадью. Если ввести одно значение - 60, то поиск проводится по квартирам с площадью "от 60". При вводе 2 значений ("45 70") поиск будет проводится по квартирам площадью "от 45 до 70".

"Академ",
"Васхнил",
"Западный",
"Затулинка",
"Ключ-Камышенское плато",
"Левый берег",
"Метро",
"Правый берег",
"Родники",
"Северо-Чемской",
"Троллейка",
"Юго-Западный"

"Ленинский р-н"

Поиск по варианту, выбранному из списка. В списке будут предлагаться варианты, которые начинаются или содержат вводимое значение. Поиск по нескольким значениям одновременно возможен.

Микрорайон

Название комплекса

"Огни Сибири"

Поиск по варианту, выбранному из списка. В списке будут предлагаться варианты, которые начинаются или содержат вводимое значение. Поиск по нескольким значениям одновременно возможен.

Метро

"Ватутина"

"Красный проспект"

Поиск по варианту, выбранному из списка. В списке будут предлагаться варианты, которые начинаются или содержат вводимое значение. Поиск по нескольким значениям одновременно возможен.

"1 этаж",
"1 этаж 2 этаж",
"1- этаж",
"-2 этаж",
"3-5 этаж"

Поиск по варианту, выбранному из списка. В списке будут предлагаться варианты, которые начинаются или содержат вводимое значение. Поиск по нескольким значениям одновременно возможен.

Площадь кухни, м.кв

"кухня 10",
"кухня 50",
"кухня 10 кухня 50"

Все числа от 3 до 100 с префиксом "кух" или "кухня" считаются площадью кухни. Если ввести одно значение – "кухня 10", то поиск проводится по квартирам с площадью кухни "от 10". При вводе 2 значений ("кухня 10 кухня 50") поиск будет проводится по квартирам с площадью кухни "от 10 до 50".

Срок сдачи

"Сдан",
"1 квартал 2020 год",
"1 квартал 2019 год 3 квартал 2020 год",
"сдан 3 квартал 2018 год",
"1 квартал 2018 год 2019 год",
"2016 год 3 квартал 2019 год",
"1 квартал 2019 год",
"1-3 квартал 2020 год",
"2017-2018 год"

Поиск по варианту, выбранному из списка. В списке будут предлагаться варианты, которые начинаются или содержат вводимое значение.

Поиск по диапазонам сроков сдачи: "1 квартал 2019 год 3 квартал 2020 год" - квартиры со сроком сдачи с 1 квартала 2019 года по 3 квартал 2020 года; "сдан 3 квартал 2018 год" - квартиры в уже сданном доме, а так же со сроком сдачи до 3 квартала 2015 года; "1-3 квартал 2020 год" - квартиры со сроком сдачи между 1-ым и 3-им кварталами 2020 года; "2017–2018 год" - квартиры со сроком сдачи с 2017 по 2018 год.

Важно указывать ключевое слово "год" после числа (см. пример), чтобы система определила что поиск идет по сроку сдачи.

Правом оставлять недвижимость под залог сегодня пользуются многие россияне. Однако далеко не все изучали Федеральный закон "Об ипотеке", непосредственно регулирующий одну из сфер кредитования. В этой статье будет представлена краткая характеристика основных моментов данного законопроекта.

Об ипотеке

Что вообще представляет собой ипотечный договор? Действующий закон "Об ипотеке" гласит, что одной стороной сделки должен являться залогодержатель, то есть кредитор, а второй стороной - залогодатель, или попросту должник. Залогодатель обеспечивается ипотекой, из-за чего у него появляется одна важная обязанность: удовлетворить денежные требования залогодержателя, предоставившего должнику недвижимое имущество.

Закон "Об ипотеке" гласит, что в недвижимое имущество могут входить предприятия, здания, квартиры, земельные участки и некоторые другие элементы. Оборот этих видов собственности должен регулироваться соответствующим законом.

Требования, что обеспечиваются ипотекой, не так уж велики: это уплата кредитору причитающихся ему процентов за использование кредита. Как правило, ипотечный договор устанавливает твердую сумму основных и дополнительных требований залогодержателя. Любой подобный договор должен строго соответствовать закону "Об ипотеке".

О предмете ипотеки

Какое имущество может выступать в качестве законного предмета ипотеки? Согласно рассматриваемому закону, здесь стоит выделить:

• земельные участки, площадь которых больше установленного минимального размера или соответствует ему;
• здания и предприятия, используемые для предпринимательской деятельности;
• жилые дома и квартиры с изолированными комнатами;
• гаражи, садовые дома и дачи;
• воздушные, морские или космические суда;
• машино-места.

Закон "Об ипотеке" гласит, что предметом ипотеки являются также принадлежности, заложенные вместе с основной вещью. При этом части имущества неделимых вещей не могут выступать в качестве предмета договора.

Заключение договора

Важным моментом во всем процессе ипотечного кредитования является грамотное заключение договора. Происходить это должно в соответствии с нормами российского Гражданского кодекса. Содержание договора должно отражать следующее:

• непосредственно предмет ипотеки, его существо, размер и оценочную характеристику;
• наименование и место нахождения предмета (для точной идентификации закладываемой вещи);
• точную характеристику обязательства, что обеспечивается ипотечным договором, а также основания возникновения и срока исполнения договора;
• порядок и необходимые условия определения суммы, если сумма будет определяться в дальнейшем;
• периоды платежей и их размеры, если предмет ипотечного кредитования будет реализовываться по частям;
• указание на удостоверение прав залогодержателя закладной.

А что именно называется закладной? Что это за документ и какое отношение он имеет к ипотечному договору? Ответы на все эти вопросы содержатся в третьей главе закона "Об ипотеке" (ФЗ №102).

О закладной

Закладная - это ценная бумага именного типа. Благодаря этому документу удостоверению подлежат следующие права ее владельца:

• право залога на имущество, являющегося предметом ипотечного договора;
• право на исполнение денежных обязательств по ипотеке.

Иные формы удостоверения, кроме закладной, пока что законом не установлены. При этом обязанными лицами, согласно закладной, являются как залогодатель, так и должник. Составлением закладной всегда занимается залогодатель.

В каких случаях выдача закладных не может быть реализована? Соответствующий федеральный закон называет следующие условия:

• предметом ипотеки является имущественный комплекс;
• сумма долга по ипотеке а также отсутствуют условия, что помогли бы эту сумму определить.

Особенно важным моментом является содержание закладной, о котором будет рассказано далее.

Согласно действующей редакции закона "Об ипотеке", на момент выдачи первоначальному залогодержателю закладная обязательно должна содержать:

• имена и сведения, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (требования к сведениям будут немного разниться в зависимости от того, физическими или юридическими лицами являются стороны договора);
• название договора, обеспечиваемого ипотекой;
• указание необходимой ипотечной суммы, а также размер процентов;
• указание сроков уплаты суммы;
• сведения, необходимые для идентификации имущества, на которое устанавливается ипотека;
• подписи сторон договора, а также сведения о государственной регистрации ипотечного договора.

Составитель закладной в полной мере несет ответственность за убытки, возникшие в связи с устранением закладной или же из-за несоответствия ее действительности. Также стоит отметить, что возможно и аннулирование отдельных требований рассматриваемого документа, если несоответствия были выявлены почти сразу после составления.

Государственная регистрация

Статья 20 Федерального закона об ипотеке как залоге недвижимости гласит о порядке государственной регистрации всего процесса. Как известно, ипотека может вступить в законную силу только после соответствующего государственного регистрирования. Нотариально заверенный договор, подписанный обоими участниками сделки, является источником возникновения взаимных обязанностей.

В случае наличия закладной, в которой удостоверялись бы права залогодержателя, орган регистрации может потребовать саму закладную, а также указанные в ней документы. По итогу регистрации сведения о новом залогодержателе будут внесены в Единый государственный реестр.

Пользование имуществом

Залогодатель, получивший право использовать то или иное имущество, имеет возможность извлекать из предмета договора все доходы и плоды, если подобное не навредит имуществу и не сможет уменьшить его стоимость. Кредитор не может ограничивать права на пользование собственностью залогодателем. Что еще способен делать должник?

Согласно закону о валютной ипотеке, залогодатель обязан поддерживать полученную собственность в исправном состоянии и своевременно нести расходы на ее содержание - вплоть до прекращения ипотечного договора. По сути, эти две обязанности являются основными у должника. Дополнительно стоит отметить осуществление капитального и текущего ремонта, процессы страхования, принятие мер по предохранению заложенной собственности от повреждения или утраты и многое другое. Закон гласит, что залогодатель обязан защищать свое имущество от притязаний третьих лиц, а также всячески обеспечивать его сохранность.

Переход имущества

Шестая глава рассматриваемого законопроекта гласит о возможности перехода права на собственность, заложенную по ипотечному договору, к другим гражданам. Речь идет о процессах дарения, продажи или обмена, реализуемых залогодателем. Но как подобное можно спланировать? Здесь все не так уж и сложно.

Основной момент, на который стоит обратить внимание, - это указание на возможность перехода имущества в закладной. Если же подобное условие в документе не прописано, то залогодатель попросту не сможет воспользоваться всеми вышеперечисленными правами (исключение составляет наследование имущества по завещанию).

Лицо, становящееся на место залогодателя, приобретает ряд обязанностей. Так, залог собственности сохраняет законную силу вплоть до тех пор, пока должник не выполнит все возложенные на него обязанности.

Отдельно стоит отметить ответственность, налагаемую на залогодателей в случае нарушения ими правил. Устанавливается она российским Гражданским кодексом.

Остальные нормы закона

Возможно ли принятие последующей ипотеки в залог обеспечения предшествующей, непогашенной ипотеки? Закон, в частности седьмая его глава, регламентирует такую возможность при условии соблюдения некоторых нюансов.

Глава девятая гласит о праве залогодержателя обратить взыскание на собственность для удовлетворения законных требований, не исполняемых должниками. Происходить это должно в судебном порядке. Глава десятая регламентирует реализацию собственности путем Принятие решения о реализации также принадлежит суду. Наконец, одиннадцатая глава законопроекта "Об ипотеке" подробно рассматривает виды отдельных земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке.

Наверное, самой читаемой среди российских залогодателей является глава 13, повествующая об особенностях ипотеки жилых квартир и домов. Здесь говорится о требованиях, предъявляемых к таким видам собственности. Это, например, наличие изолированных комнат, необходимость государственной регистрации недвижимости и некоторые другие моменты. При этом погашение ипотеки закон трактует как полное выполнение залогодателем своих обязательств.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

Принят

Государственной Думой

Одобрен

Советом Федерации

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

1. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе.

(абзац дополнен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. *6.2)

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

(пункт дополнительно включен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац исключен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

(абзац дополнительно включен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

(пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(статья в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Абзац утратил силу с 1 января 2005 года - Федеральный закон от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ.

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

(статья в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

ГЛАВА III. ЗАКЛАДНАЯ

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

Предприятие как имущественный комплекс;

(абзац утратил силу с 10 февраля 2004 года - Федеральный закон от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ(

Леса;

Право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

(абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные ими условия закладной.

7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

Либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;

Либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

(пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 14. Содержание закладной

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

(абзац дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ);

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года №143-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

(подпункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2